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香江控股(600162)最新消息 股吧消息 公告新闻汇总

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最新消息 最新公告 新闻资讯

≈≈香江控股600162≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:18.01.17)
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最新提示:1)2017年年报预约披露:2018年04月11日
         2)定于2018年1 月30日召开股东大会
         3)01月17日(600162)香江控股:公告(详见后)
分红扩股:1)2017年中期利润不分配,不转增
         2)2016年末期以总股本340067万股为基数,每10股派1.1元 ;股权登记日:2
           017-06-05;除息日:2017-06-06;红利发放日:2017-06-06;
●17-09-30 净利润:45319.98万 同比增:-11.85 营业收入:26.84亿 同比增:-22.66
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  主要指标(元)  │17-09-30│17-06-30│17-03-31│16-12-31│16-09-30
每股收益        │  0.1400│  0.1020│  0.0360│  0.2470│  0.1800
每股净资产      │  2.1462│  2.1090│  2.1426│  1.7377│  1.9876
每股资本公积金  │  0.7026│  0.7026│  0.7028│  0.2445│  0.5228
每股未分配利润  │  0.4139│  0.3778│  0.4216│  0.4728│      --
加权净资产收益率│  7.4300│  5.4800│  1.7500│ 13.3000│  9.8800
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按最新总股本计算│17-09-30│17-06-30│17-03-31│16-12-31│16-09-30
每股收益        │  0.1333│  0.0972│  0.0313│  0.2030│  0.1512
每股净资产      │  2.1462│  2.1090│  2.1443│  1.4373│  1.3997
每股资本公积金  │  0.7026│  0.7026│  0.7034│  0.2020│  0.3681
每股未分配利润  │  0.4139│  0.3778│  0.4219│  0.3906│      --
摊薄净资产收益率│  6.2095│  4.6068│  1.4590│ 14.1223│ 10.0265
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A 股简称:香江控股 代码:600162 │总股本(万):340067.1424│法人:翟美卿
上市日期:1998-06-09 发行价:4  │A 股  (万):177559.998 │总经理:修山城
上市推荐:山东省证券有限责任公司│限售流通A股(万):162507.1444│行业:房地产业
主承销商:山东证券有限责任公司 │主营范围:商贸物流基地商业物业销售、商贸
电话:020-34821006 董秘:舒剑刚 │物流经营收入、商品房、商铺及卖场销售、
                              │物业管理等业务
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公司近五年每股收益(单位:元)     <仅供参考,据此操作盈亏与本公司无涉.>
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    年  度        │    年  度│    三  季│    中  期│    一  季
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    2017年        │        --│    0.1400│    0.1020│    0.0360
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    2016年        │    0.2470│    0.1800│    0.0970│    0.0420
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    2015年        │    0.1801│    0.1900│    0.1500│    0.1400
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    2014年        │    0.5180│    0.3200│    0.1820│    0.0783
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    2013年        │    0.3400│    0.2300│    0.1740│    0.0054
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[2018-01-17](600162)香江控股:公告
    关于控股股东或其关联方增持公司股份的进展公告
    深圳香江控股股份有限公司(以下简称“公司”)已于2017年12月15日发布《
香江控股关于控股股东或其关联方增持公司股份计划的公告》(详见公司在上海证
券交易所披露的临2017-085号公告),根据该增持计划,南方香江或其关联方计划
在未来12个月内以自有资金或合法自筹资金通过上海证券交易所交易系统(包括但
不限于竞价和大宗交易的方式)或协议转让等符合法律规定的其他方式增持公司股
份,累计增持比例不低于公司已发行总股本的1%(即34,006,714股),最高不超过
公司已发行总股本的2%(即68,013,428股)。本次增持计划中的增持股份未设定价
格区间,南方香江或其关联方将基于对公司股票价值的合理判断,并根据公司股票
价格波动情况及资本市场整体趋势,逐步实施增持计划。
    公司实际控制人之一致行动人深圳市香江股权投资管理有限公司(以下简称“
香江股权投资公司”)于2018年1月16日以其管理的契约型基金——香江汇通一期证
券投资基金(以下简称“香江汇通基金”)通过上海证券交易所交易系统增持了公
司股份4,594,844股,约占公司总股本的0.14%,增持金额约为人民币1,697万元;
本次增持前,香江股权投资公司持有公司股份34,033,787股,截至本公告日,香江
股权投资公司共持有公司38,628,631股,约占公司总股本的1.14%。
    一、增持主体的基本情况
    (一)增持主体的名称:香江股权投资公司
    (二)增持主体与上市公司关系:香江股权投资公司为上市公司实际控制人之
一致行动人。
    (三)增持主体已持有股份的数量、持股比例:
    本次增持前,香江股权投资公司持有公司股份34,033,787股,约占公司总股本
的1%。
    二、增持计划的主要内容
    (一)本次拟增持股份的目的
    香江控股拟通过支付现金的方式购买南方香江持有的天津森岛宝地置业投资有
限公司、天津森岛鸿盈置业投资有限公司、天津市森岛置业投资有限公司各65%股权
,合计交易价为250,164万元。本次交易的具体内容请详见公司于2017年12月15日
在上海证券交易所网站披露的《香江控股重大现金购买暨关联交易报告书》。
    南方香江基于看好本次交易后香江控股的发展前景以及对香江控股在本次交易
完成后上市公司投资价值的分析判断,拟增持上市公司股份。
    (二)本次拟增持股份的种类:公司无限售流通A股。
    (三)本次拟增持股份的数量:本次增持股份的数量不低于公司已发行总股本
的1%(即34,006,714股),最高不超过公司已发行总股本的2%(即68,013,428股)
。
    (四)本次拟增持股份的价格:未设定价格区间,南方香江或其关联方将基于
对公司股票价值的合理判断,并根据公司股票价格波动情况及资本市场整体趋势,
逐步实施增持计划。
    (五)本次增持股份计划的实施期限:自本次增持计划披露日起未来12个月内
。
    (六)本次拟增持股份的资金安排:公司控股股东南方香江或其关联方公司自
有资金或合法自筹资金。
    三、本次增持计划实施的不确定性风险
    (一)本次增持计划不存在增持股份所需资金未能到位,导致增持计划无法实
施的风险;
    (二)本次增持计划为南方香江或其关联方的自有资金或合法自筹资金。
    四、增持计划的实施进展
    2018年1月16日,香江股权投资公司以其管理的契约型基金——香江汇通一期证
券投资基金通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份4,594,844股,约占公司
总股本的0.14%,增持金额约为人民币1,697万元,增持均价约为3.69元/股。
    截止本公告日,香江股权投资公司已累计持有公司股份共38,628,631股,约占
公司总股本的1.14%。
    五、其他说明
    1、本次增持符合《中华人民共和国证券法》等法律法规、部门规章及上海证券
交易所业务规则等有关规定。
    2、公司将根据《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券交易所上市公司
股东及其一致行动人增持股份行为指引》等相关规定,持续关注香江股权投资公司
增持公司股份的相关情况,及时履行信息披露义务。

[2018-01-16]香江控股(600162):香江控股25亿收购自家人疑利益输送,股价放量震荡
    ▇中国经济网
  日前,深圳香江控股股份有限公司(600162.SH,简称“香江控股”)披露重大资
产重组预案显示,公司计划以25.02亿元现金收购大股东南方香江集团有限公司(简
称“南方香江”)下属三家天津公司各65%股权。然而,有分析人士指出,上市公司
通过资产重组从控股股东处大手笔获“非优质资产”很可能存在利益输送。
  香江控股今日早盘跳空低开,随后连续放量长阴,盘中一度跌超8%。截至今日
收盘,香江控股股价以3.86元平收,成交额9.42亿元。
  公告披露,本次香江控股收购标的为控股股东下属森岛宝地、森岛鸿盈和森岛
置业三家天津房地产公司。
  据报道,4年前,香江控股亦欲收购三家公司98%股权,因当时三家公司存在销
售困难、产品挤压等严重问题,同时,香江控股自身资产负债率高达85.1%,该收购
被认为不能提高上市公司的盈利水平,且会降低上市公司资产使用效率和盈利能力
,增加上市公司负债水平和财务风险,不符合上市公司股东利益,最终,收购未能
如愿。
  此次收购再次被提上日程,情形同样不容乐观。据了解,目前三家天津公司亏
损严重,森岛宝地和森岛置业两家公司在2017年上半年、2016年度以及2015年度的
负债率均超100%,已资不抵债,而森岛鸿盈在2017年度上半年报告期末的资产负债
率也达96.47%,接近100%。
  销售业绩方面,三家公司仅森岛宝地在2017年上半年净利润扭亏为盈至684.61
万元,森岛鸿盈和森岛置业在2017年上半年报告期末仍分别亏损438.9万元、300.56
万元。
  根据香江控股披露的数据显示,截至2017年6月30日,香江控股在完成此次交易
之前,资产负债率约为55%,而在交易完成之后将上升至73%,负债规模进一步提高
,长期偿债存在风险。
  值得一提的是,此次关联交易引起了市场强烈关注,对于资产质量相比4年前是
否有提升、重组定价是否合理,以及是否涉及利益输送,存在疑问。
  一位注于中国企业改制与重组研究的人士认为:“上市公司通过资产重组从控
股股东处大手笔获‘非优质资产’很可能存在利益输送。”

[2018-01-14]香江控股(600162):香江控股抛25亿向大股东收购3公司,被指暗藏利益输送?
    ▇中国经营报
  日前,深圳香江控股股份有限公司(600162.SH,以下简称“香江控股”)披露重
大资产重组预案,计划以25.02亿元现金收购大股东南方香江集团有限公司(以下简
称“南方香江”)下属三家天津公司各65%股权,而位于天津宝坻大白镇的锦秀香江
项目则是此次交易的三家天津公司所拥有的主要资产。
  记者注意到,上述三家天津公司亏损连连,目前两家已资不抵债,2015年、201
6年以及2017年上半年负债率均超100%,另一家负债率在2017年上半年报告期末亦
高达96.4%。
  按照此次交易对方南方香江所作出的业绩承诺,三家公司在2018年至2021年4年
内拟实现累计扣除非经常损益后的净利润为11.7亿元。然而,曾因销售困难、产品
积压严重等问题未能如愿注入香江控股的天津三公司,这次是否能如愿?
  曾收购天津三公司失败
  时间拨回至2008年,彼时大股东南方香江亦欲将下属森岛宝地、森岛鸿盈和森
岛置业三家天津公司各98%股权注入上市公司香江控股。但由于彼时天津公司存在销
售困难、产品积压等严重问题,且香江控股2012年末上市公司资产负债率为85.10%
,若彼时香江控股收购天津三公司,不仅不能提高上市公司的盈利水平,且会降低
上市公司资产使用效率和盈利能力,增加上市公司负债水平和财务风险,不符合上
市公司股东利益。
  因此,在2013年4月召开的第六届董事会第三十次会议及2013年第二次临时股东
大会审议通过,香江控股决定不再收购天津三公司。
  时隔4年,该笔收购再次被提上日程。根据香江控股所披露的重组方案,此次拟
以25.02亿元现金收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业三家天津公司65%股权。
  根据其重组预案说明,随着国家“京津冀一体化”战略以及北京“非首都功能
”疏解方案的提出,天津三公司所处的天津宝坻区房地产市场大为回暖,香江控股
收购天津公司的障碍已基本消除。并且通过此次收购,香江控股可以补足在北方地
区尤其是京津冀区域的项目储备,彻底解决其与南方香江之间存在的同业竞争问题
,并提高上市公司的综合竞争力。
  对此,一位资深证券人士在接受记者采访时表示:“监管层在5年之内会参考此
前收购重组的情况进行判断,分析当时失败的原因,并且对比这几个因素是否已经
消除。从一定程度上会影响企业重组的成功率。”
  天津三公司负债累累
  据香江控股披露的信息显示,截至2017年6月30日,天津三公司目前已建成的房
地产项目可售面积合计约为63.69万平方米,其中已经销售面积合计为53.81万平方
米,已建成房产的销售进度约为85%。天津三公司代建土地约为1332亩,对应待建
计容建筑面积约为166.34万平方米。
  尽管土地储备丰富,但从香江控股披露的三家公司财务数据看其销售并不乐观
,仅森岛宝地在2017年上半年净利润扭亏为盈至684.61万元,森岛鸿盈和森岛置业
在2017年上半年报告期末仍分别亏损438.9万元、300.56万元。
  根据此次交易对方南方香江所作出的业绩承诺,在2018年至2021年四个年度内
,森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业三公司需累计实现扣除非经常性损益后的净利润
分别为3.53亿元、4.41亿元和3.76亿元,合计11.7亿元,接近2016年香江控股归属
于母公司所有者的净利润的2倍。
  记者梳理发现,随着天津三公司资产的注入,香江控股的财务数据并没有因此
更加“亮眼”,反而被“拖累”。数据显示,在收购完成前,香江控股2017年上半
年归属于母公司所有者权益合计约为71.72亿元,收购完成后降至46.4亿元;而其收
购前的归属于母公司所有者的净利润为3.304亿元,收购后为3.300亿元。
  而从天津三公司的负债情况看,森岛宝地和森岛置业两家公司在2017年上半年
、2016年度以及2015年度的负债率均超100%,已资不抵债,而森岛鸿盈在2017年度
上半年报告期末的资产负债率也达96.47%,接近100%。
  根据香江控股披露的数据显示,截至2017年6月30日,香江控股在完成此次交易
之前,资产负债率约为55%,而在交易完成之后将上升至73%。在风险提示中,其亦
表明本次重组完成后,随着业务规模扩张,公司的负债规模将会进一步提高,从而
增加公司的长期偿债风险。
  暗藏利益输送?
  值得指出的是,香江控股此次关联交易引起市场强烈关注,所注入资产是否真
如其所言,质量相比4年前有所提升?该次重组定价是否合理?是否涉及利益输送?
  一位专注于中国企业改制与重组研究的人士对记者直言:“上市公司通过资产
重组从控股股东处大手笔获‘非优质资产’很可能存在利益输送。”
  前述证券人士则表示:“该笔交易属于关联交易,需要通过回避表决的方式来
维护中小股东利益,但从普通情况看,这类交易往往能通过,因为大股东一般会事
先与中小股东进行预沟通,来保证自己能通过。但该类资产重组,证监会审核时会
重点关注其关联交易的合理性、定价的合理性以及程序是否合规等问题,其中最关
键的就看企业如何定价。”
  2017年12月28日,上交所对香江控股此次重大现金购买暨关联交易进行问询,
要求其进一步说明此次交易定价的合理性、承诺业绩的合理性、标的资产情况存在
的问题的合理性及将给公司带来的实际影响,要求其在2018年1月10日前作出相应回
复。
  期间,记者致电、致函予香江控股董秘处,截至记者发稿前,尚未收到相关回
复,香江控股方面亦未披露对于上交所《问询函》的回复情况。

[2018-01-12](600162)香江控股:公告
    关于公司股票复牌的提示性公告
    深圳香江控股股份有限公司积极组织中介机构等有关各方按照《关于对深圳香
江控股股份有限公司重大资产重组预案信息披露的问询函》(上证公函【2017】2464
号)的要求落实相关回复工作,并于2018年1月11日对交易所下发的《问询函》进行
了回复。 根据相关规定,经公司向上海证券交易所申请,公司股票于2018年1月12
日开市起复牌。 
    仅供参考,请查阅当日公告全文。

[2018-01-12](600162)香江控股:关于召开2018年第一次临时股东大会的通知
    深圳香江控股股份有限公司董事会决定于2018年1月30日14点00分召开2018年第
一次临时股东大会,审议《关于公司重大资产购买暨关联交易方案的相关议案》、
《关于公司本次支付现金购买资产构成关联交易的议案》、《关于重大现金购买摊
薄即期回报情况及相关填补措施的议案》等事项。 表决方式:现场投票和网络投票
相结合; 网络投票系统:上海证券交易所网络投票系统; 交易系统投票时间:2018
年1月30日9:15-9:25,9:30-11:30,13:00-15:00; 互联网投票平台投票时间:2018
年1月30日9:15-15:00。 
    仅供参考,请查阅当日公告全文。

[2018-01-12](600162)香江控股:第八届董事会第十六次会议决议公告
    深圳香江控股股份有限公司第八届董事会第十六次会议于2018年1月11日召开,
会议审议通过《关于成立深圳市福田香江股权投资基金及签署有限合伙协议暨关联
交易的议案》、《关于公司支付现金购买天津三公司涉及财务资料有效期延长的议
案》、《关于修改<公司章程>的议案》等事项。 
    仅供参考,请查阅当日公告全文。

[2018-01-06](600162)香江控股:关于重大资产重组的进展公告
    深圳香江控股股份有限公司(以下简称“公司”)于2017年11月10日发布了《
深圳香江控股股份有限公司重大资产重组停牌公告》(公告编号:临2017-070),
因公司本次购买资产事项构成重大资产重组,经申请,公司股票自2017年11月10日
起停牌不超过30日。2017年11月17日,公司发布了《深圳香江控股股份有限公司重
大资产重组停牌进展公告》(公告编号:临2017-072)。2017年11月24日,公司发
布了《深圳香江控股股份有限公司重大资产重组停牌进展公告》(公告编号:临201
7-074)。2017年12月1日,公司发布了《深圳香江控股股份有限公司重大资产重组
停牌进展公告》(公告编号:临2017-076)。停牌期间,公司每五个交易日发布了
一次有关事项的进展情况。2017年12月8日,公司在上海证券交易所网站披露了《
香江控股关于重大资产重组继续停牌公告》(公告编号:临2017-080),由于公司
本次重大资产重组涉及的尽职调查、审计及评估等前期工作正在积极进行中,有关
各方仍需对重组方案涉及的相关事项进一步沟通和协调,预计公司无法按期复牌。
经公司申请,公司股票自2017年12月11日起继续停牌,预计停牌时间不超过1个月。
    2017年12月14日,公司召开第八届董事会第十五次会议,审议通过了《关于公
司重大资产购买方案的议案》等与本次重大资产重组相关的议案。
    2017年12月15日,公司发布了《深圳香江控股股份有限公司关于重大资产重组
的进展公告》(公告编号:临2017-084)。根据相关监管要求,上海证券交易所需
对本次重组相关文件进行事后审核,自2017年12月15日起公司股票将继续停牌,待
取得上海证券交易所审核意见且公司予以回复后,公司将及时履行相关信息披露义
务并按规定复牌。
    2017年12月22日,公司发布了《深圳香江控股股份有限公司关于重大资产重组
的进展公告》(公告编号:临2017-086)。
    2017年12月28日,公司收到上海证券交易所《关于对深圳香江控股股份有限公
司重大资产重组预案信息披露的问询函》(上证公函【2017】2464号)(以下简称
“《问询函》”),2017年12月29日,公司发布了《深圳香江控股股份有限公司关
于收到上海证券交易所<重大资产重组预案信息披露的问询函>的公告》(公告编号
:临2017-088)。
    截至目前,公司正积极组织中介机构等有关各方按照《问询函》的要求落实相
关回复,准备回复文件。公司将及时履行信息披露义务,并在上海证券交易所审核
通过公司回复后,按照相关规定申请公司股票复牌。
    停牌期间,公司将根据重大资产重组的进展情况,及时履行信息披露义务,每5
个交易日发布一次重大资产重组进展公告。
    公司指定的信息披露媒体为《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
及上海证券交易所网站(www.sse.com.cn),公司所有公开披露的信息请以上述指
定媒体刊登的公告为准。
    敬请广大投资者关注公司公告,并注意投资风险。

[2018-01-02]香江控股(600162):香江控股关联交易肥了谁,25亿向大股东购3家负债公司
    ▇证券市场周刊
  香江控股付出25亿元现金从大股东手中收购了3家负债累累公司的控股权,它们
未来能否实现百万平方米的楼盘销售事关承诺能否兑现。
  从天津宝坻火车站出发,沿津蓟高速几经辗转驶入宝白公路,在全程行驶30余
公里之后,映入眼帘的便是香江控股(600162.SH)大股东开发的约330万平方米的超
大楼盘锦绣香江。
  香江的这个超大楼盘与曾经的“鬼城”京津新城不过5公里左右的距离。如今,
香江控股计划出资25亿元从大股东南方香江集团有限公司手中买下天津3家公司65%
的股份,这个号称3000余亩的楼盘在开盘10年后划入上市公司旗下。
  10年销售时间,这个超大楼盘如今只完成了50余万平方米的销售,负责运营的3
家公司不仅亏损连连,其中2家早已资不抵债。即使按照香江控股乐观的预期,要
想完成十数亿的业绩承诺,公司未来4年需要完成百余万平米楼盘的销售。这意味着
要达到公司过去10年2倍左右的销售成绩,3家公司能做到吗?
  加杠杆收购
  2017年12月15日,香江控股发布公告,公司计划以25.02亿元现金收购大股东南
方香江集团有限公司(下称“南方香江”)旗下3家公司各65%股权,这3家公司分别
为天津森岛宝地置业投资有限公司(下称“森岛宝地”)、天津森岛鸿盈置业投资有
限公司(下称“森岛鸿盈”)和天津市森岛置业投资有限公司(下称“森岛置业”)。
  其中,森岛宝地支付对价为8.45亿元,森岛鸿盈对价为7.56亿元,森岛置业对
价为9.01亿元。
  上述天津3家公司实际上开发的都是天津宝坻大白镇的锦绣香江花园一系列楼盘
,项目位于天津市宝坻区京津新城。根据介绍,天津3家公司计划开发约330万平方
米,截至目前,已开发约100万平方米,包括玉兰园、百合园、牡丹华府等组团。
项目建成后将成为京津冀一体化核心区域中大型综合精品社区之一。
  说起宝坻的香江锦绣花园,熟识者并不甚多,可谈起宝坻京津新城则是名声在
外。京津新城最早由同样来自广东的合生创展(0754.HK)开发建设,香江控股随后而
至,不过耗时10余年建设换来的是“鬼城”的帽子。直至如今京滨城际铁路的规划
出炉,才让潮白河畔的京津新城重新看到了希望。
  香江锦绣花园距离合生创展的京津新城直线距离不足5公里。与京津新城的不景
气销售类似,锦绣香江花园的开发进度同样缓慢,这从天津3家公司的负债率就可
见一斑。
  2015-2016年及2017年上半年,森岛宝地的负债率分别为105.25%、107.9%和106
.61%,森岛鸿盈分别为89.27%、95.44%和96.47%,森岛置业分别为100.46%、104.3
8%和104.65%。也就是说,在3家公司中有两家已经净资产为负,另外一家的也接近
100%。
  就是这样高负债的3家公司,香江控股给出的整体估值为38.49亿元,溢价率并
不低,而且公司是全部现金收购大股东的高负债资产。从负债率和货币资金实力上
看,三季度末,香江控股剔除预收款后负债率不到50%,货币资金达到46.25亿元,
因此支付25亿元收购大股东的资产似乎不是太大问题。
  不过,上述近50亿元资金并不是香江控股完全能动用的。其中,年初公司完成
了23.5亿元的配套定增,用于公司彼时的重组和项目建设,在扣除了这部分“冻结
资金”后,香江控股账面剩余的现金不足23亿元。
  即使香江控股将全部现金拿出还要借款才能完成本次收购。显然公司也不能将
全部现金拿出用于收购,因此只能通过部分借贷才能完成此次收购。
  指望股权质押希望不大。根据公告,大股东南方香江持有的8.7亿股中处于质押
状态的已经达到6.86亿股,占其持股比例为78.82%。质押资金主要用于偿还贷款、
补充流动资金、采购家具和对外担保等,留下的质押空间并不大。
  根据收购书披露的信息,2017年上半年,香江控股的负债率为55.84%,收购之
后负债率将提升至73.42%,增长了17.58个百分点。如果收购导致公司借款增加,那
么香江控股的负债率只会进一步提高。
  在收购书出炉后,香江控股公司债的评级方联合信用评级有限公司就对其公司
债发布了关注公告,收购对于公司债券信用水平可能带来的影响将进一步被关注。
  实际上,这并不是香江控股首次收购天津3家公司的股权。早在2013年公司就曾
计划收购,但由于“天津3公司产品滞销严重,经营情况难以改观;收购将给上市
公司带来大额负债偿付压力,同时还需要投入大量流动资金,上市公司无收购和经
营天津3公司的资金实力”等原因,公司终止了收购事宜。
  4年后再度重启收购,香江控股还是增加了自己的债务负担,加杠杆收购天津3
家公司。由于还有千余亩土地等待开发,香江控股需要付出的资金才刚刚开始。既
然如此,能够让香江控股付出如此代价收购的这3家公司必然给予一定的回报才符合
逻辑,那么这3家公司能够实现承诺的业绩吗?
  销售迎来井喷?
  负债率畸高的天津3家公司在收购中给出了不菲的业绩承诺。2018-2021年,森
岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业承诺扣非后的累计净利润分别为3.53亿元、4.41亿元
和3.76亿元,即天津3家公司合计扣非净利润为11.7亿元。
  也就是说,上述3家公司扣非净利润年平均为2.93亿元,按照38.49亿元的整体
估值可知,收购的市盈率超过13倍。在上市房企中,行业龙头的万科、保利其2017
年市盈率也不过如此水平,位于天津宝坻大白镇的这3家公司也能有与龙头一样的估
值待遇?
  显然,高估值对大股东南方香江有利。若非如此,南方香江也不能将超过25亿
元的现金落入口袋。不过与承诺的未来净利润高增长相比,目前这3家公司的净利润
“惨不忍睹”。
  根据收购书,香江控股大股东旗下的这3家公司目前的经营不尽如人意。2015-2
016年及2017年上半年,森岛宝地的营业收入分别为2673万元、1.26亿元和3772万
元,净利润分别为-1683万元、-741万元和685万元。
  同期,森岛鸿盈的营收分别为291万元、1208万元和241万元,净利润为-353万
元、-1150万元和-439万元;森岛置业营收为2870万元、1.08亿元和5263万元,净利
润为-5373万元、-3814万元和-301万元。
  不难发现,这3家天津公司有两家处于持续亏损中,只有森岛宝地在2017年上半
年刚刚实现盈利,但净利润也不足千万元,与承诺业绩相去甚远。甚至3家公司201
6年的合计收入还达不到承诺的净利润年均水平。
  天津3公司业绩乏力与土地成本没有关系。收购书显示,这3家公司合计出资1.0
1亿元就获得了152.3万平方米,即2200余亩的土地,规划总计容面积263.58万平方
米。原计划这3家公司最晚将于2013年11月底完成开发建设,但由于公司所说的“
滞销严重”,在支付了1804万元的延期违约金后,竣工时间已经延期至2018年6月至
12月不等。
  土地成本的低廉并没有让天津3家公司赚取到像样的利润反而是亏损连连。根据
香江控股首次收购时披露的情况可知,3家公司中除了森岛宝地之外,另外两家森
岛鸿盈和森岛置业在2012年全部由盈转亏。
  根据收购书,上述3家公司截至收购时仍有1000余亩土地等待开发,若想在2018
年年底前完工几无可能了。
  按照香江控股的预期,天津这3家公司在2018年将迎来业绩的爆发。按照公司的
说法有两个关键指标将影响3家公司未来净利润的多寡。
  一是净利率。香江控股引用国家有关部门制定的2015-2017年《企业绩效评价标
准值》房地产开发业三年平均销售净利润率为9.25%,在考虑城市级别及地域差异
以及本项目实际情况,综合分析比较后确定待开发项目工程的销售净利润率为10%。
  其次是价格。香江控股参考了京津新城房地产项目周边楼盘价格的情况,公司
选取了3个项目作为参照,即金地新城大境、南城印象和金润凤凰洲。金地新城大境
和南城印象含税的销售均价为12500元/平方米,金润凤凰洲的含税销售均价为1130
0元/平方米。
  因此,香江控股推算得出天津3家公司的高层洋房不含税均价为10036.04元/平
方米,别墅为11216.22/平方米。由于未售项目中别墅项目价值较少,高层洋房几乎
贡献全部收入,因此别墅项目对3家公司未来的收入影响不大。
  按照11.7亿元的承诺净利润,10%的净利润率可知,天津3公司未来4年的收入要
达到117亿元才能满足要求。按照公司项目不含税均价10036.04元/平方米推算,天
津3公司要销售116.58万平方米的楼盘才能满足业绩承诺的要求。
  即使扣除目前的在建项目,天津3公司另有待建土地约为1332亩,对应待建计容
建筑面积约为166.34万平方米,具备相当的项目储备。显然从项目储备来说,3家
公司完全满足销售要求,只是公司4年时间能完成百余万平方米的去化吗?
  从历史上看情况不容乐观。收购书显示,截至2017年6月30日,天津3公司已建
成的房地产项目可售面积合计为63.68万平方米,其中已经销售面积合计为53.81万
平方米,已建成房产的销售进度约为85%。
  公开资料显示,宝坻锦绣香江早在2007年就已经开始预售。也就是说,10年时
间这个超大型的楼盘也不过销售了50余万平方米,而这3家公司承诺在未来4年就可
以销售超过百万平方米。
  截至2017年上半年,森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业的预收账款分别为4484万
元、5.82亿元和3.22亿元。3家公司手中的“余粮”根本不足以支撑未来的业绩承诺
,只能寄望未来的销售了。4年时间完成的去化是过去10年的两倍有余,这3家公司
哪里来的这么大的勇气呢?
  未来4年能否完成百余万平方米的销售预期不得而知,香江控股对天津3家公司
的假设预期显得颇为乐观。只是这3家负债累累的公司能满足上述两大预期吗?
  麻雀变凤凰?
  净利润率达到10%和销售均价破万是天津3家公司实现业绩预期的两大前提。显
然从目前的情况来看,10%的利润率对3家公司要求太高了。
  森岛鸿盈和森岛置业处于持续亏损中,净利润率显然为负,只有森岛宝地2017
年上半年由负转正为18.5%。森岛鸿盈和森岛置业能否也迎来净利润率的转正呢?
  除了依旧亏损的事实外,香江控股对天津3公司的项目售价明显乐观。纳入价格
对比的3家公司中,金地新城大境和南城印象都位于宝坻市区,金润凤凰洲虽然并
未在宝坻市区,但距离市区不足10公里,而宝坻锦绣香江距离市区超过30公里。
  以市区及其周边楼市价格推演公司楼盘价格显然不合适。实际上,在宝坻锦绣
香江周边楼盘不在少数,东面紧邻的就是景瑞英郡泊墅湾和远大城,北邻鸿坤原乡
小镇,一直向北则是合生创展的京津新城。
  上述楼盘无论哪一个都要比香江控股收购书中给出的3个对比对象更接近实际项
目所在地,可香江控股为何舍近求远呢?
  根据公开信息,景瑞英郡泊墅湾的销售均价为5500元/平方米,由于其以别墅项
目为主,均价略低并不意外;宝坻远大城的均价为8000元/平方米出头;鸿坤原乡
小镇均价则在9000元/平方米上下。
  因此,以周边紧邻楼盘的价格作为依据推演估算锦绣香江的价格是最为合适的
,可香江控股“舍近求远”,放弃与周边楼盘的对比,直接选择了30公里以外市区
楼盘的价格作为参照物,这样做究竟让谁受益呢?公司项目未来开盘价格是参考周
边楼盘还是参考市区楼盘的价格呢?
  其实,对于天津3家公司楼盘项目的价格,香江控股应该是知道的。在收购书中
3家公司的结算价都有介绍。2015-2016年及2017年上半年,森岛宝地结算面积分别
为4375平方米、2.16万平方米和5200平方米,结算金额分别为2485万元、1.23亿元
和3701万元,即每平方米结算均价分别为5680元、5711元和7116元。
  同期,森岛鸿盈结算面积分别为596平方米、1995平方米和393平方米,结算面
积实现收入291万元、1208万元和241万元,即每平方米结算均价分别为4886元、605
6元和6128元。森岛置业结算面积分别为4684平方米、1.79万平方米和7041平方米
,结算面积实现收入分别为2823万元、1.08亿元和5263万元,即每平方米结算均价
分别为6027元、6040元和7475元。
  由于楼盘的结算价与预售价有1-2年左右的时间间隔,因此,天津3公司的结算
价与周边楼盘的在售价格相比略偏低属于正常现象。在周围楼盘销售都在万元以下
时,香江控股提至万元以上不影响去化率?
  如果销售进度不及预期,4年时间不能将百万平方米的楼房售出的话,收购的天
津3家公司如何完成业绩承诺呢?
  更重要的是,目前的楼市限购依然维持高压态势。根据天津限购政策,除了滨
海新区之外的其他区域,天津本市人限购2套,外地人限购1套。尤其明确的是,非
天津户籍若想在天津购房,需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人
所得税证明,补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。
  在2013年终止收购时,香江控股表示,股权评估值为约13亿元的天津3公司产品
滞销严重,加之公司还须承接约12亿元的流动负债,对于香汪控股而言,天津3公
司已不具收购价值且无收购资金实力。那么,数年之后香江控股等到了3家公司价值
闪光的时刻了吗?

[2017-12-29](600162)香江控股:公告
    关于公司限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第一个解锁期解锁暨
上市公告
    深圳香江控股股份有限公司本次解锁股票数量:127.2万股;上市流通时间:2018
年1月5日。
    仅供参考,请查阅当日公告全文。

[2017-12-29](600162)香江控股:公告
    关于收到上海证券交易所《重大资产重组预案信息披露的问询函》的公告
    深圳香江控股股份有限公司(以下简称“公司”)于2017年12月28日收到上海
证券交易所《关于对深圳香江控股股份有限公司重大资产重组预案信息披露的问询
函》(上证公函【2017】2464号)(以下简称“《问询函》”),具体内容如下:
    “经审阅你公司提交的重大现金购买暨关联交易报告书(以下简称“报告书”
),现有如下问题需要你公司作进一步说明和补充披露:
    1、报告书披露,交易对方南方香江承诺2018至2021年,森岛宝地、森岛鸿盈、
森岛置业拟实现累计净利润合计11.7亿元。请公司补充披露:(1)业绩补偿期设
置为2018至2021年的主要原因;(2)详细披露业绩预测的具体测算过程,并说明关
键指标选取的标准和合理性;(3)资产评估中对标的相关开发产品的评估与业绩
承诺是否存在差异及合理性,承诺期结束后相关项目的开发规划;(4)根据投资经
营计划,标的公司所持京津新城房地产项目至2024年底全部完成,请公司补充披露
收益期限内每年预计销售面积,并说明是否与资产评估中预计的销售款回收计划相
匹配;(5)结合现有土地、在建工程及完工项目的评估价值,说明未来是否会采
用直接出售项目公司或者通过整体出售项目等方式完成业绩承诺。如是,请结合会
计准则关于同一控制下合并的会计处理,说明未来利润承诺的可能构成,并请财务
顾问、会计师和评估师发表意见。
    2、报告书披露,森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业均存在项目竣工时间均晚于土
地出让合同约定时间的情况,且须为所持有地块的延期竣工事项支付1,803.51万元
的合同违约金。请公司补充说明:(1)相关项目的基本情况,包括取得时间、已
建成建筑面积、待开发建筑面积、是否预售及预计竣工时间等;(2)延期竣工的原
因;(3)延期竣工对标的资产的评估是否产生影响。请财务顾问发表明确意见。
    3、报告书披露,在本次交易完成后,公司2016年末及2017年半年末的备考资产
负债率分别为84.60%和73.42%,资产负债率较高。请公司结合与房地产行业融资相
关的政策变化情况及公司未来规划,分析说明资产负债率较高是否会对公司的经营
与融资带来不利影响。请财务顾问发表意见。
    4、报告书披露,森岛宝地2015年度及2016年度毛利率分别为1.54%和13.51%,
大幅低于同行业上市公司同期30%左右的毛利率水平,请公司结合主要项目开发投入
的具体情况,分析说明森岛宝地毛利率较低的原因及合理性。请财务顾问发表意见。
    5、报告书披露,标的资产5年内的应收账款坏账准备计提比例均为6%,在5年之
后变为100%。请公司补充披露:(1)坏账准备计提比例在第5年前后存在巨大差异
的原因及合理性;(2)上述坏账准备计提比例是否与公司历史应收账款实际坏账
情况相符合。请会计师发表意见。
    6、报告披露,本次交易,公司拟以支付现金的方式购买控股股东南方香江持有
的森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业三家公司各65%股权。交易完成后,南方香江仍
分别持有三家公司33%股权。请公司补充披露购买该三家公司65%股权的原因,是否
有收购控股股东剩余33%股权的计划。
    7、草案中存在信息披露不完整的现象,如第206页中“图:100大中城市供应土
地挂牌均价”标题下方并无相应图片。请公司认真核实草案中信息披露的准确性,
并进行相应更正。
    请你公司在2018年1月10日之前,针对上述问题对书面回复我部,并对重大资产
重组报告书作相应修改。”
    对于《问询函》所提出的问题,公司高度重视,正积极组织有关各方按照《问
询函》的要求落实相关回复,准备回复文件。公司将及时履行信息披露义务,并在
上海证券交易所审核通过后按照相关规定申请公司股票复牌。
    公司指定的信息披露媒体为《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
及上海证券交易所网站(www.sse.com.cn),公司所有公开披露的信息请以上述指
定媒体刊登的公告为准。
    敬请广大投资者关注公司公告,并注意投资风险。


(一)龙虎榜

【交易日期】2018-01-12 有价格涨跌幅限制的日收盘价格涨幅偏离值达到7%
涨幅偏离值:9.98 成交量:1008.60万股 成交金额:3741.92万元
┌───────────────────────────────────┐
|                       买入金额排名前5名营业部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              营业部名称              |买入金额(万元)|卖出金额(万元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|国融证券股份有限公司哈尔滨东八道街证券|716.96        |--            |
|营业部                                |              |              |
|方正证券股份有限公司上海延安西路证券营|370.96        |--            |
|业部                                  |              |              |
|财富证券有限责任公司杭州绍兴路证券营业|369.33        |--            |
|部                                    |              |              |
|国融证券股份有限公司杭州江晖路证券营业|366.84        |--            |
|部                                    |              |              |
|国融证券股份有限公司昆明前兴路证券营业|358.42        |--            |
|部                                    |              |              |
├───────────────────┴───────┴───────┤
|                       卖出金额排名前5名营业部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              营业部名称              |买入金额(万元)|卖出金额(万元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|广州证券股份有限公司广州增城夏街大道证|--            |177.34        |
|券营业部                              |              |              |
|广发证券股份有限公司广州黄埔大道证券营|--            |114.34        |
|业部                                  |              |              |
|中泰证券股份有限公司东营东三路证券营业|--            |110.07        |
|部                                    |              |              |
|申万宏源证券有限公司镇江解放路证券营业|--            |104.73        |
|部                                    |              |              |
|华融证券股份有限公司长沙韶山路证券营业|--            |91.08         |
|部                                    |              |              |
└───────────────────┴───────┴───────┘
(二)大宗交易
┌─────┬───┬────┬────┬───────┬───────┐
|交易日期  |成交价|成交数量|成交金额|  买方营业部  |  卖方营业部  |
|          |格(元)| (万股) | (万元) |              |              |
├─────┼───┼────┼────┼───────┼───────┤
|2017-01-10|3.96  |1010.11 |4000.04 |中信证券股份有|华泰证券股份有|
|          |      |        |        |限公司南京高楼|限公司南京中央|
|          |      |        |        |门证券营业部  |路第三证券营业|
|          |      |        |        |              |部            |
└─────┴───┴────┴────┴───────┴───────┘
(三)融资融券
┌─────┬─────┬─────┬────┬─────┬──────┐
| 交易日期 | 融资余额 |融资买入额|融券余额|融券卖出量|融资融券余额|
|          |  (万元)  |  (万元)  |(万元)|  (万股)  |   (万元)   |
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼──────┤
|2018-01-15|29676.12  |18632.45  |0.00    |0.00      |29676.12    |
└─────┴─────┴─────┴────┴─────┴──────┘

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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确,所提供的信息请以中国证监会指定上市公
   司信息披露媒体为准,维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
   担任何责任。
2、在作者所知情的范围内,本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
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   特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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