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万科A(000002)最新消息 股吧消息 公告新闻汇总

新闻查询
最新消息 最新公告 新闻资讯

≈≈万科A000002≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:18.04.19)
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最新提示:1)2018年一季预约披露:2018年04月26日
         2)04月19日(000002)万科A:公告(详见后)
分红扩股:1)2017年末期每10股派9元 
         2)2017年中期利润不分配,不转增
增发预案:1)2016年拟非公开发行股份数量:2872355163股; 发行价格:15.88元/股;
           预计募集资金:45613000000元; 方案进度:停止实施 发行对象:深圳市
           地铁集团有限公司
机构调研:1)2016年01月19日机构到上市公司调研(详见后)
●17-12-31 净利润:2805181.49万 同比增:33.44 营业收入:2428.97亿 同比增:1.01
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  主要指标(元)  │17-12-31│17-09-30│17-06-30│17-03-31│16-12-31
每股收益        │  2.5400│  1.0050│  0.6600│  0.0630│  1.9000
每股净资产      │ 12.0200│ 10.5419│ 10.2000│ 10.3243│ 10.2800
每股资本公积金  │  0.7545│  0.8206│  0.8341│  0.7570│  0.7490
每股未分配利润  │  6.9907│  5.7586│  5.4155│  5.6069│  5.5439
加权净资产收益率│ 22.8000│  9.5300│  6.2200│  0.6100│ 19.6800
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按最新总股本计算│17-12-31│17-09-30│17-06-30│17-03-31│16-12-31
每股收益        │  2.5411│  1.0047│  0.6615│  0.0630│  1.9044
每股净资产      │ 12.0186│ 10.5419│ 10.2037│ 10.3243│ 10.2766
每股资本公积金  │  0.7545│  0.8206│  0.8341│  0.7570│  0.7490
每股未分配利润  │  6.9907│  5.7586│  5.4155│  5.6069│  5.5439
摊薄净资产收益率│ 21.1400│  9.5305│  6.4800│  0.6102│ 18.5300
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A 股简称:万科A 代码:000002    │总股本(万):1103915.2001│法人:郁亮
B 股简称:万科B(退市) 代码:200002│A 股  (万):971517.0043│总经理:祝九胜
H 股简称:万科企业 代码:02202  │H 股  (万):131495.5468│行业:房地产业
上市日期:1991-01-29 发行价:1  │限售流通A股(万):902.649
上市推荐:国泰君安证券股份有限公司,深圳经济特区证券公司│主营范围:公司为专业化房地产公司,主要产
主承销商:深圳经济特区证券公司 │品为商品住宅.
电话:0755-25606666 董秘:朱旭  │
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公司近五年每股收益(单位:元)     <仅供参考,据此操作盈亏与本公司无涉.>
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    年  度        │    年  度│    三  季│    中  期│    一  季
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    2017年        │    2.5400│    1.0050│    0.6600│    0.0630
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    2016年        │    1.9000│    0.7480│    0.4800│    0.0750
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    2015年        │    1.6400│    0.6200│    0.4400│    0.0590
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    2014年        │    1.4300│    0.5900│    0.4370│    0.1390
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    2013年        │    1.3700│    0.5600│    0.4100│    0.1500
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[2018-04-19](000002)万科A:公告
    根据70亿美元中期票据计划发行于2023年到期的9.71亿美元中期票据的公告 
    为满足发展需要,万科企业股份有限公司(以下简称“公司”)之全资子公司
万科地产(香港)有限公司(以下简称“万科地产香港”)之全资子公司Bestgain 
Real Estate Lyra Limited于2013年7月16日设立了20亿美元中期票据计划(以下
简称“中期票据计划”),并于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计
划规模更新为32亿美元;2016年12月30日,万科地产香港取代Bestgain成为该中期
票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人;2017年5月11日在董事会授权
范围内该中期票据计划规模更新为44亿美元;2018年4月9日在董事会授权范围内该
中期票据计划的规模更新为70亿美元。
    基于该中期票据计划,万科地产香港近期进行了第九次发行,即金额为9.71亿
美元的5年期定息票据,票面利率为4.15%。有关票据将于香港联合交易所有限公司
上市。详情请见公司于2018年4月18日晚在香港联合交易所有限公司披露易网站(ww
w.hkexnews.hk)刊登的公告。

[2018-04-18]万科A(000002):万科A现9000万股大宗交易,疑似宝能减持
    ▇证券时报
    在公告拟清算九大资管计划15天之后,宝能或已开启了减持万科A之路。首笔选
择大宗交易,处置的第一个资管计划是持股数量较少的安盛2号,接盘方为机构,
没有折价。
    深交所盘后交易数据显示,万科A昨日(4月17日)出现大宗交易,西南证券深
圳滨河大道证券营业部卖出8972.45万股,成交价格29.92元/股,成交金额26.85亿
元,买方营业部为机构专用。万科A当日微跌0.37%,收盘价正是29.92元/股。这意
味着,这笔大宗交易没有任何折价,属于按照市场价格的平价交易。
    是谁如此大手笔一次性卖出近9000万股万科A?经证券时报·e公司记者仔细核
对,卖方大概率是宝能。
    宝能出手减持
    万科A曾在4月3日盘后公告,钜盛华就相关资管计划持有万科股票的处置,与相
关资管计划管理人进行了充分沟通和协商,计划以大宗交易或协议转让方式完成所
持万科股份的处置和资管计划清算。
    钜盛华作为委托人的九大资管计划共计持有万科11.42亿股,占总股本的10.34%
。其中,南方资本管理有限公司所管理的安盛2号持有8972.45万股,占总股本的0.
81%,是九大资管计划中持股数量第二少的。
    安盛2号持股数量刚好和昨日大宗交易数量一致。如果说这仅是巧合的话,卖出
席位可基本锁定卖方身份。
    昨日大宗交易的卖出方是西南证券深圳滨河大道证券营业部,这家营业部同样
出现在2015年12月1日、2015年12月2日的万科A龙虎榜买一席位上。
    2015年12月1日,西南证券深圳滨河大道证券营业部强势买入13.63亿元,占总
成交的22.55%,万科A当天强势涨停。2015年12月2日再度涨停,西南证券深圳滨河
大道证券营业部再度现身万科A龙虎榜,买入21.58亿元,占当日总成交的19.03%。
    万科之后的公告揭开了西南证券深圳滨河大道证券营业部的神秘面纱。万科A20
15年12月7日披露的《详式权益变动报告书》显示,钜盛华和前海人寿合计持有万
科20.008%的权益。这份报告书还披露了各个资管计划详细的买入时点和数量,安盛
2号在2015年12月1日、2015年12月2日累计买入8972.45万股,占总股本的0.81%,
价格区间15.42元/股至18.24元/股。
    再结合那两日的龙虎榜,基本可以确定,西南证券深圳滨河大道证券营业部就
是安盛2号的席位。由于数量一致、席位相同,万科A4月17日大宗交易的卖方也就基
本可以确定是宝能。
    安盛2号买入之时耗费资金在13.84亿元~16.37亿元,今日卖出26.85亿元。在不
考虑资金成本及分红的因素下,安盛2号的盈利在10.48亿元至13亿元之间。
    后续减持引关注
    减持之路已经开启,市场更为关心的是其他8个资管计划将会以何种方式清盘?
后续受让方的减持能不能受到限制?
    宝能曾在拟清算相关资管计划的公告中表示,健康稳定的资本市场是优化资源
配置、引导要素有序流动的重要渠道,公司作为有担当、有责任的企业,有义务为
维护资本市场的稳定做出努力,将严格按照相关法律法规进行投资并履行信息披露
等义务,全力维护当前健康有序、运行平稳的市场的环境。
    资管计划的减持将采用大宗交易或者协议转让的方式。根据相关规定,受让方
如果接盘宝能持有的万科5%以上的股份,后续处置需要受到的约束有:1、采取集中
竞价方式,任意连续90个自然日内的减持总数不能超过1%;2、采取大宗交易方式
,任意连续90个自然日内的减持总数不能超过2%,且后续受让方6个月内不得转让;
3、采取协议转让方式,单个受让方受让比例不得低于5%。这相当于后续受让方的
身份继续是大股东,继续受到上述限制。
    因此,如果钜盛华此次找到的接盘方受让了5%以上的股份,后续对万科二级市
场股价的冲击将会十分有限。九大资管计划所持有的10.34%万科股份,能直接通过
竞价交易砸在二级市场的数量十分有限,大量筹码将被锁定半年以上。
    如果钜盛华九大资管计划分散转让给多个受让方,情况将会不一样。这种情况
下,受让方持股比例不足5%,后续减持并不会受到太大的限制。但是,正如宝能方
面所说,此次清算是“为避免万科股价大幅波动进而影响市场平稳运行,保护上市
公司以及上市公司全体股东尤其是中小股东的最大利益”,受让方后续处置亦需慎
重考虑对市场的影响。
    后面8个资管计划将会以何种方式清盘,我们拭目以待。

[2018-04-18]万科A(000002):万科自持项目10年180万租金,市场需求与成本压力并行
    ▇证券日报
  “这几天已经接待了几十家媒体了。”站在项目展示厅里的张建伟一边说着,
一边熟练的点击着手中的电子控制终端,展厅中的电子屏也随之变化着。“不单是
你们媒体,我身边的同学、家人也都在电话和微信问我这个项目的租金是咋回事”。
  实际上,在一则“90平方米10年租金180万元”的消息刷爆朋友圈之前,作为万
科翡翠书院的产品主管,张建伟也想不到这个项目会受到如此关注。
  而面对万科长租项目高租金“打劫”租房客以及有可能拉高整个市场租金的指
责,张建伟则显得有些无奈。“我们这个项目定位高品质租赁社区,主要客户群是
周边海淀多个科技园区的大量互联网科技精英,和市场面上提供给刚需的普通租赁
住房并不是同类产品。同时,项目总投资160亿元,即便是这个租金,满租的情况下
,目前的项目回报率也只有2%,说我们‘打劫’确实不合适”。
  此外,有业内人士指出,万科在这件事上颇有点“躺枪”的味道,该项只有100
0多套,占整个租房市场的比例远不及1%,对市场整体租金影响非常有限。“万科
翡翠书院的租金确实不低,之所以引发这么大关注,主要还是大家对于房租快速上
涨的担心,即买不起后又租不起。毕竟北京这样城市,租金已经不便宜了,尤其是
在安全隐患大排查大清理大整治专项行动后,整体租金又有所上涨。但需要指出的
是,万科这个租赁项目是纯商业的高端产品,并不是保障性质的租赁住房,和目前
政府大力发展的保障性租赁住房是两码事。同时,这个项目也不是给刚毕业的职场
新人准备的,拿还租着单间、小一居的客户,对标这个项目的租金,肯定是让人觉
得贵,但对于项目周边很多科技公司的中高层来说,这个租金还是可以接受的”。
  北京一科技公司资深员工也对《证券日报》记者表示,“包括腾讯、百度、网
易、联想、滴滴、华为在内,成百上千家互联网企业都在海淀北边的几个科技园里
。拿百度来说,他们在海淀这边总监级的员工就有上千人,年薪都在300万元以上,
加上公司给的租房补贴,1.5万元或者3万元租一个单位旁边的高品质住宅,对于很
多没有北京购房资格或者缺码额外房票的互联网公司中高层来说,是会考虑的”。
  记者在现场也看到,虽然刚刚宣布预租,但在非休息日的上午,该项目售楼处
已有多组客户前来咨询。
  不过,上述业内人士也指出,万科当初以109亿元的高地价拿到这个项目时,政
策的管控的力度还没有这么大,成本压力也是万科将其打造为高端项目的原因之一
,进而导致了高租金的出现。但这只是个案,是其独特的区位和一些历史因素造成
的,也只有万科这样的行业龙头,才有资格和实力去搞这种带点实验性质的项目。
  高租金引争议
  上周,万科推出北京市首个全自持项目翡翠书院,作为面向大中关村地区科技
人才的高品质租赁社区,翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房,包括1063套90平
方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型,后者的实际使用面积在220
平方米左右。
  《证券日报》记者了解到的出租方案显示,该项目90平方米三居室的月租金在1
.5万元—1.8万元之间,180平方米以上的复式四居室月租金为3万元—4万元之间,
具体的租金差别主要体现在楼层及租住年限上。
  “目前的单次租约最长是10年,起租期是3年,不管签约几年,期间租金都是不
变的,但需在入住前一次性付清全部租金。”翡翠书院的销售人员表示,“现在是
预租阶段,客户有意向的只需要在银行卡内冻结20万元资金,这笔钱万科也不拿,
且客户会收到相应的利息”。
  根据日前北京市规划国土委发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住
房工作的有关意见》,一方面明确鼓励集体租赁住房签订长期住房租赁合同,另一
方面,也要防范变相对外出售或以租代售,杜绝变相开发建设成小产权。因此,政
策规定租房单次租期不得超过10年。
  而以最长的10年租期计算,翡翠书院90平方米三居室的租金最低也要180万元,
对比周边住宅当下的租金,翡翠书院确实显得鹤立鸡群。
  对此,万科方面表示,项目租金相对较高,一方面是翡翠书院为高品质全自持
项目,目标客户群主要是周边的高科技公司精英,另一方面,客户可以提前锁定价
格,不用承担通货膨胀带来的市场租金上涨,且由于租期内恒定租金不上涨,越往
后实际支付的货币成本会大大下降。当然,公司在成本上的压力,也对最终定价有
着很大影响。
  市场存多重需求
  实际上,虽然处于北五环外,但翡翠书院却身处“中国硅谷”的核心区,其距
中关村13公里,距IT界新“宇宙中心”后厂村路更是不足6公里,周边聚集了大量的
中国顶级互联网企业人才。
  而这些学历高、收入好的人群,对居住品质显然有着一定的要求,但大中关村
地区市场上供应的出租房屋多为老旧住宅,租房体验不够称心。即便是有一些长租
品牌开设的公寓,也由于多数是厂房或商业写字楼改造而来,户型面积较小、居住
密度大,无法满足租赁市场的多层次需求。
  北京万科正是瞄准了租房市场的痛点和空白,将翡翠书院打造成一个高品质、
改善型、更安全、可供一家人稳定长期租住的项目。
  翡翠书院相关负责人介绍,“翡翠系”是万科高端住宅系列。根据目前的规划
,翡翠书院将采用低密社区建造方式,建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“
翡翠系2.0”的高品质标准来建设。“物业最差也是万科自己的,不排除会引进更为
高端的物业服务公司,我们的最终目的是为业主提供高品质的物业和配套服务”。
  《证券日报》记者在现场也看到,该项目的综合容积率为1.78,绝大部分为3层
至8层的低密度板楼。配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能语音家居产
品的叠拼精装修交房标准,让客户可以直接入住。而这与人们传统印象中的租赁住
房完全不同。
  万科相关负责人也表示,该项目对标的是海淀北部如园及壹号院这类的区域豪
宅,而这些楼盘目前的二手房单价已在10万元/平方米之上。
  同时,海淀北部科技园里的大量互联网科技精英,亦有不少是“新北京人”,
虽然收入较高,但因为购房资格或购房首付支付能力不足等原因,还无法在北京买
房,或者只能在远离工作地点、价格较便宜的地方买房,导致上下班通勤时间超长。
  而根据万科与腾讯今年联合举行的“居住梦想”主题调研显示,在这一区域内
,目前有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足。对他们而言,最重要的
居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中,超过一半互联网人表示
愿意尝试高品质社区。
  “目前我们已经和包括小米等互联网企业在内的70多家公司签署了合作协议,
以方便他们的员工优先选房,并在租金等方面给与适当的优惠”。万科上述相关负
责人称。
  高成本下NOI不超3%
  实际上,万科之所以将翡翠书院建设成高端社区,与该项目的建设成本也有着
很大的关系。
  2016年年末,在多家房企均选择100%自持后,万科通过递交投报的高标准商品
住宅建设方案,才最终以109亿元拿下了翡翠书院的项目用地。
  “地价109亿元,机上资金和建安成本50亿元,目前的总成本已经高达160亿元
,这还没有考虑到配套、长期经营成本以及维新成本等,即便是按现在的租金定价
,满租且租金能稳步上涨的理想条件下,项目NOI(净营运收入)回报率不超过3%,对
企业而言利润及其微博,相比其他项目可以说是不挣钱的。”万科方面表示。
  同时,张建伟还向记者透露,“目前项目对客户还没有贷款上的金融支持,当
下的方案还是需要客户全款支付租金。此外相关部门也来做过调研,包括未来项目
是否能做证券化的尝试,但目前没有给最终的结果”。
  “翡翠书院主要是服务高端客户,这些客户资源我们如果能有效利用,可以给
公司带来很多其他方面的收益”。翡翠书院相关负责人也坦言,“作为首个全自持
项目,也是房地产市场的一个全新事物,需要做很多探索和尝试,难度不小。做好
翡翠书院项目是响应政府推动‘租购并举’的重要举措,也是万科积极履行社会责
任的应有之举,必须做好这一项目,开好这个头。同时,万科也看好这一全自持项
目70年的长期运营前景,将通过产品和服务的不断创新探索,确保项目盈亏平衡。
在以市场机制推动租购并举的过程中,希望社会各界给与更多的理解和支持”。

[2018-04-18]万科A(000002):万科A小幅上涨,昨日现近27亿元大宗交易
    ▇证券时报
  4月18日,万科A高开后出现拉升动作,但随即冲高回落,截至发稿上涨近1%。
消息面上,万科A昨日出现一笔近27亿元的平价大宗交易,西南证券深圳滨河大道证
券营业部以昨日收盘价29.92元/股,卖出8972.45万股,涉及金额达26.84亿元,机
构席位接盘。卖出方大概率是宝能,钜盛华旗下资管计划安盛2号。

[2018-04-18]万科A(000002):万科惊现27亿大宗交易!姚老板开始撤了?全部撤完还要1年半?
    ▇券商中国
  万科A盘后发布一起大宗交易信息,卖出方为西南证券深圳滨河大道营业部,交
易股数为8972.45万股,涉及金额合计达到26.84亿元,买入方使用的是机构席位。
  上述大宗交易占万科的股权比例达到0.81%,当前有足够股权且可以卖出的只有
钜盛华。
  显然,在预告清仓资管计划后,钜盛华开始进入实施阶段。
  更有力的支持信息是,该笔大宗交易涉及8972.45万股(未披露完整数字),钜盛
华持有的“安盛2号”持股数量也是8972.45万股,二者数字一致。
  据券商中国记者估算,钜盛华旗下的9个资管计划合计持有万科11.42亿股,涉
及股权比例10.34%,参照收盘价,这部分股权市值达到341.64亿元,如立刻清仓,
估算可以将150.51亿元盈利落袋为安(考虑期间分红)。
  其中,17日减持的27亿元已经成功变现盈利11.83亿元。
  钜盛华未来还能卖多少?按照减持新规规定,钜盛华在90日内通过大宗的减持
比例最高不得超过2%股权,也即是说,钜盛华未来最多还可以减持1.31亿股、涉及
市值39.21亿元。
  这也带来一个钜盛华算术题:持有10.34%股权,每90天最多卖2%,问全部卖完
要多少天?
  简单计算:10.34%/2%=5.17(次),也即是说,钜盛华至少也得分6次进行减持,
每次限制在90天里,因此从4月17日起算,钜盛华未来要用540天(1.48年)时间才能
完成对9个资管计划的清仓。
  钜盛华资管计划开始清仓 
  万科A周二大宗交易成交8972.45万股,占万科总股本的0.81%,涉及金额合计达
到26.84亿元。
  截至目前,持有万科0.81%以上股权的主要有4家公司,分别是深圳地铁、钜盛
华、安邦保险和通过H股持股的Nexus Capital Management Limited,持有股权比例
分别为25.63%%、25.40%、6.73%和1.37%,剔除H股股东不看,前三名持股股东中只
有钜盛华预告过减持计划。
  在今年4月3日,钜盛华确认将对9个资管计划进行清盘,计划将通过大宗交易或
协议转让的方式完成对万科股份的处置,也即是减持万科11.42亿股,减持股数约
为所有持股的四成左右。
  根据去年发布的减持新规,控股股东和持股5%以上股东的减持行为,需要在减
持的事前、事中、事后,须披露相关信息。具体包括,在减持实施的15日前公告减
持计划,披露减持股份的数量、来源、原因、时间区间、价格区间等信息;在减持
时间或数量过半时,公告减持进展;在减持实施完毕后,公告减持结果。
  因此,17日的卖出操作可以确认是钜盛华所为。
  此外,钜盛华通过南方资产设立的资管计划“安盛2号”,共计持有万科89,724
,515股(也即 8972.45万股),与本次大宗交易披露的数字8972.45万股(未披露完整
股数)一致,也将本次大宗交易的卖出方指向钜盛华。
  据券商中国记者估算,钜盛华旗下的9个资管计划合计持有万科11.42亿股,涉
及股权比例10.34%,参照17日收盘价,这部分股权市值达到341.64亿元,如立刻清
仓,估算可以将150.51亿元盈利落袋为安。
  其中,钜盛华17日减持的27亿元市值,已经成功变现盈利11.83亿元。
  未来3个月还可卖出39.21亿 
  钜盛华在2015年开始建仓万科时,大概怎么也没想到,后面两年新出炉监管规
定会让他们提前卖出持股,直接影响他们在这次投资中的盈利规模。
  如果说,2016年发布的《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规
定》决定了钜盛华只有清盘资管计划一条路,那2017发布的减持新规《深圳证券交
易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》则决定了钜盛
华可以如何清盘。
  在今年1月30日,万科独立董事刘姝威公开发文称,钜盛华通过9个资产管理计
划合计持有万科股份的10.34%,其中7个资产管理计划已经于2017年11月和12月到期
,该7个资产管理计划合计持有万科股份6.89%。
  刘姝威表示,上述7个持有万科6.89%股权的资管计划损害了广大投资者,尤其
是中小投资者的利益,请求证监会命令钜盛华已经到期的7个资产管理计划立即清盘
,不得续期。
  刘姝威依据的规则,主要是2016年7月18日才开始施行的《证券期货经营机构私
募资产管理业务运作管理暂行规定》,尤其是其中的第十六条第二项:“不符合本
规定第四条第(一)项、第(四)项、第(五)项、第(七)项的,合同到期前不得提高杠
杆倍数,不得新增优先级份额净申购规模,合同到期后予以清盘,不得续期。”
  因此,钜盛华的9个自带“1:2”杠杆的资管计划虽然在刘姝威喊话后还延期了2
个月,但最终也只能清盘。
  不过,钜盛华已经公开表示,为了降低减持的市场影响,“避免万科股价大幅
波动而影响市场平稳运行”,只会选择大宗交易或协议转让完成万科股份的处置和
资管计划清算。
  参照减持新规,控股股东和持股5%以上股东的减持行为,要求在任意连续90个
自然日内,通过竞价交易减持股份的数量不得超过总股本的1%,通过大宗交易减持
股份的数量不得超过总股本的2%,合计不得超过3%。
  因此,以此估算,钜盛华在17日卖出后,未来90天中最多可再卖出1.19%万科股
权,也即可卖出1.31亿股,估算可减持变现39.21亿元。
  那么问题来了:已知钜盛华资管计划有10.34%股权,每90天只能卖出2%股权,
需要多少天才可以卖出?
  简单算术计算:10.34%/2%=5.17(次),也即是说,钜盛华至少也得分6次进行减
持,每次限制在90天里,因此从4月17日起算,钜盛华未来要用540天(1.48年)时间
才能完成对9个资管计划的清仓。
  所以结论就是,这些资管计划虽然已经到期,到未来可见还将延期一年半左右
。
  值得关注的是,本次大宗交易的接盘方肯定不容易找,因为一方面需要有足够
的财力,另一方面也需要愿意锁仓6个月、承担期间价格波动。
  根据减持新规,为防范大宗交易的“过桥减持”行为,大宗交易的受让方在6个
月内不得转让;对大股东通过一致行动人分散减持的,明确大股东与其一致行动人
的持股合并计算,并共同遵守减持数量限制、共用相关减持额度。

[2018-04-18]万科A(000002):宝能启动出售万科股权,万科A现26.8亿元大宗交易
    ▇澎湃新闻
  4月17日,盘后数据显示,万科A(000002.SZ)出现一笔大宗交易,成交总计8972
.45万股,成交价格为今日收盘价29.92元/股,涉及金额达26.84亿元。
  深交所数据显示,卖方营业部为西南证券股份有限公司深圳滨河大道证券营业
部。
  万科此前发布公告,钜盛华将以大宗交易或协议转让方式完成其通过九个资产
管理计划持有的万科股份。
  深圳市钜盛华股份有限公司与一致行动人合计持有万科股数为28.038亿股,占
万科总股本比例为25.4%。而钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科股份11.4亿
股,占万科总股本的10.34%。
  最新发布的《上市公司收购及股份权益变动信息披露业务指引(征求意见稿)》
规定,大额持股(超过或达到5%)变动的信息披露间隔从每5%缩减至1%,但由于此笔
大宗交易并未达到宝能系持股数的1%,因此未达到信披要求,不能确定是否为钜盛
华转让。
  不过值得一提的是,2015年12月,万科曾发布《关于第一大股东变更的提示性
公告》,公告中称钜盛华及其一致行动人前海人寿保险股份有限公司已经成为万科
企业第一大股东,占公司现在总股本的20.008%。
  彼时,钜盛华通过资管计划在深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易买入
万科股票,万科连续两天涨停,而当时盘后龙虎榜数据显示,正是西南证券深圳滨
河大道营业部2天净买入万科A高达35.21亿元。
  另外,按照万科此前披露的公告,钜盛华旗下资管计划安盛2号持股数量正好是
8972.45万股。若此次是钜盛华转让,按照其持仓成本16.08元/股估算,其浮盈在1
2.4亿元左右。
  按照原先的资管合同时间,钜盛华的九个资管计划中,7个资产管理计划已经于
2017年11月和12月到期,但钜盛华在今年1月曾发布澄清公告,资管计划到期后签
署补充协议,已就延长清算期做出约定,并在4月3日给出处置方案,以大宗交易或
协议转让方式完成其所持股份的处置和清算。
  钜盛华称,为避免万科股价大幅度波动进而影响市场平稳运行,钜盛华与相关
资管计划管理人沟通和协商后,各资管计划管理人将根据相关《资产管理计划资产
管理合同》等法律文件,在相关资管计划清算过程中以大宗交易或协议转让方式完
成其所持万科股份的处置和资管计划清算。
  截至收盘万科A报29.92元/股,跌幅0.37%,该股价创今年以来的新低。

[2018-04-18]万科A(000002):万科自持项目10年180万元高租金背后,市场需求与成本压力并行
    ▇证券日报
  “这几天已经接待了几十家媒体了。”站在项目展示厅里的张建伟一边说着,
一边熟练的点击着手中的电子控制终端,展厅中的电子屏也随之变化着。“不单是
你们媒体,我身边的同学、家人也都在电话和微信问我这个项目的租金是咋回事”。
  实际上,在一则“90平方米10年租金180万元”的消息刷爆朋友圈之前,作为万
科翡翠书院的产品主管,张建伟也想不到这个项目会受到如此关注。
  而面对万科长租项目高租金“打劫”租房客以及有可能拉高整个市场租金的指
责,张建伟则显得有些无奈。“我们这个项目定位高品质租赁社区,主要客户群是
周边海淀多个科技园区的大量互联网科技精英,和市场面上提供给刚需的普通租赁
住房并不是同类产品。同时,项目总投资160亿元,即便是这个租金,满租的情况下
,目前的项目回报率也只有2%,说我们‘打劫’确实不合适”。
  此外,有业内人士指出,万科在这件事上颇有点“躺枪”的味道,该项只有100
0多套,占整个租房市场的比例远不及1%,对市场整体租金影响非常有限。“万科
翡翠书院的租金确实不低,之所以引发这么大关注,主要还是大家对于房租快速上
涨的担心,即买不起后又租不起。毕竟北京这样城市,租金已经不便宜了,尤其是
在安全隐患大排查大清理大整治专项行动后,整体租金又有所上涨。但需要指出的
是,万科这个租赁项目是纯商业的高端产品,并不是保障性质的租赁住房,和目前
政府大力发展的保障性租赁住房是两码事。同时,这个项目也不是给刚毕业的职场
新人准备的,拿还租着单间、小一居的客户,对标这个项目的租金,肯定是让人觉
得贵,但对于项目周边很多科技公司的中高层来说,这个租金还是可以接受的”。
  北京一科技公司资深员工也对《证券日报》记者表示,“包括腾讯、百度、网
易、联想、滴滴、华为在内,成百上千家互联网企业都在海淀北边的几个科技园里
。拿百度来说,他们在海淀这边总监级的员工就有上千人,年薪都在300万元以上,
加上公司给的租房补贴,1.5万元或者3万元租一个单位旁边的高品质住宅,对于很
多没有北京购房资格或者缺码额外房票的互联网公司中高层来说,是会考虑的”。
  记者在现场也看到,虽然刚刚宣布预租,但在非休息日的上午,该项目售楼处
已有多组客户前来咨询。
  不过,上述业内人士也指出,万科当初以109亿元的高地价拿到这个项目时,政
策的管控的力度还没有这么大,成本压力也是万科将其打造为高端项目的原因之一
,进而导致了高租金的出现。但这只是个案,是其独特的区位和一些历史因素造成
的,也只有万科这样的行业龙头,才有资格和实力去搞这种带点实验性质的项目。
  高租金引争议
  上周,万科推出北京市首个全自持项目翡翠书院,作为面向大中关村地区科技
人才的高品质租赁社区,翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房,包括1063套90平
方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型,后者的实际使用面积在220
平方米左右。
  记者了解到的出租方案显示,该项目90平方米三居室的月租金在1.5万元—1.8
万元之间,180平方米以上的复式四居室月租金为3万元—4万元之间,具体的租金差
别主要体现在楼层及租住年限上。
  “目前的单次租约最长是10年,起租期是3年,不管签约几年,期间租金都是不
变的,但需在入住前一次性付清全部租金。”翡翠书院的销售人员表示,“现在是
预租阶段,客户有意向的只需要在银行卡内冻结20万元资金,这笔钱万科也不拿,
且客户会收到相应的利息”。
  根据日前北京市规划国土委发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住
房工作的有关意见》,一方面明确鼓励集体租赁住房签订长期住房租赁合同,另一
方面,也要防范变相对外出售或以租代售,杜绝变相开发建设成小产权。因此,政
策规定租房单次租期不得超过10年。
  而以最长的10年租期计算,翡翠书院90平方米三居室的租金最低也要180万元,
对比周边住宅当下的租金,翡翠书院确实显得鹤立鸡群。
  对此,万科方面表示,项目租金相对较高,一方面是翡翠书院为高品质全自持
项目,目标客户群主要是周边的高科技公司精英,另一方面,客户可以提前锁定价
格,不用承担通货膨胀带来的市场租金上涨,且由于租期内恒定租金不上涨,越往
后实际支付的货币成本会大大下降。当然,公司在成本上的压力,也对最终定价有
着很大影响。
  市场存多重需求
  实际上,虽然处于北五环外,但翡翠书院却身处“中国硅谷”的核心区,其距
中关村13公里,距IT界新“宇宙中心”后厂村路更是不足6公里,周边聚集了大量的
中国顶级互联网企业人才。
  而这些学历高、收入好的人群,对居住品质显然有着一定的要求,但大中关村
地区市场上供应的出租房屋多为老旧住宅,租房体验不够称心。即便是有一些长租
品牌开设的公寓,也由于多数是厂房或商业写字楼改造而来,户型面积较小、居住
密度大,无法满足租赁市场的多层次需求。
  北京万科正是瞄准了租房市场的痛点和空白,将翡翠书院打造成一个高品质、
改善型、更安全、可供一家人稳定长期租住的项目。
  翡翠书院相关负责人介绍,“翡翠系”是万科高端住宅系列。根据目前的规划
,翡翠书院将采用低密社区建造方式,建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“
翡翠系2.0”的高品质标准来建设。“物业最差也是万科自己的,不排除会引进更为
高端的物业服务公司,我们的最终目的是为业主提供高品质的物业和配套服务”。
  记者在现场也看到,该项目的综合容积率为1.78,绝大部分为3层至8层的低密
度板楼。配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能语音家居产品的叠拼精装
修交房标准,让客户可以直接入住。而这与人们传统印象中的租赁住房完全不同。
  万科相关负责人也表示,该项目对标的是海淀北部如园及壹号院这类的区域豪
宅,而这些楼盘目前的二手房单价已在10万元/平方米之上。
  同时,海淀北部科技园里的大量互联网科技精英,亦有不少是“新北京人”,
虽然收入较高,但因为购房资格或购房首付支付能力不足等原因,还无法在北京买
房,或者只能在远离工作地点、价格较便宜的地方买房,导致上下班通勤时间超长。
  而根据万科与腾讯今年联合举行的“居住梦想”主题调研显示,在这一区域内
,目前有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足。对他们而言,最重要的
居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中,超过一半互联网人表示
愿意尝试高品质社区。
  “目前我们已经和包括小米等互联网企业在内的70多家公司签署了合作协议,
以方便他们的员工优先选房,并在租金等方面给与适当的优惠”。万科上述相关负
责人称。
  高成本下NOI不超3%
  实际上,万科之所以将翡翠书院建设成高端社区,与该项目的建设成本也有着
很大的关系。
  2016年年末,在多家房企均选择100%自持后,万科通过递交投报的高标准商品
住宅建设方案,才最终以109亿元拿下了翡翠书院的项目用地。
  “地价109亿元,机上资金和建安成本50亿元,目前的总成本已经高达160亿元
,这还没有考虑到配套、长期经营成本以及维新成本等,即便是按现在的租金定价
,满租且租金能稳步上涨的理想条件下,项目NOI(净营运收入)回报率不超过3%,对
企业而言利润及其微博,相比其他项目可以说是不挣钱的。”万科方面表示。
  同时,张建伟还向记者透露,“目前项目对客户还没有贷款上的金融支持,当
下的方案还是需要客户全款支付租金。此外相关部门也来做过调研,包括未来项目
是否能做证券化的尝试,但目前没有给最终的结果”。
  “翡翠书院主要是服务高端客户,这些客户资源我们如果能有效利用,可以给
公司带来很多其他方面的收益”。翡翠书院相关负责人也坦言,“作为首个全自持
项目,也是房地产市场的一个全新事物,需要做很多探索和尝试,难度不小。做好
翡翠书院项目是响应政府推动‘租购并举’的重要举措,也是万科积极履行社会责
任的应有之举,必须做好这一项目,开好这个头。同时,万科也看好这一全自持项
目70年的长期运营前景,将通过产品和服务的不断创新探索,确保项目盈亏平衡。
在以市场机制推动租购并举的过程中,希望社会各界给与更多的理解和支持”。

[2018-04-18]万科A(000002):躺枪的万科与海淀的码农
    ▇证券日报
  10年180万元,在北京的5.5环租个90平方米的小三居,当这个消息传到自己耳
朵里的时候,立马有了一种贫穷限制了自己想象力的感觉。并暗自感叹,还好提前
贷款买了房,要不然以在媒体工作的那点薪水,今后在北京恐怕连租房的资格都要
没有了。
  毕竟在笔者的印象里,每月1.5万元的房租,可以在市中心的学区房中选一套10
0多平米的三居室,虽然品相可能一般,但位置可是没的说,5.5环的城乡结合部,
凭什么租那么贵?
  带着一颗好奇心,笔者立马联系了万科的工作人员,随后又与自己家在IT企业
工作多年的亲戚通了个电话,自己的这颗好奇之心才算是稍稍放下一点。不过本着
眼见为实的准则,笔者还是在第二天奔赴几十公里来到了项目处。
  说实话,看完整个项目的规划和样板间,万科对这个项目的打造确实是花了颇
多心思,和市区中那些普通的出租房相比,确实高出了N个档次。该有的中央空调、
新风系统自不必说,不少科技感十足的装备也是既实用又美观,加之万科的配套物
业和服务,贵一些还是有一定道理的。但毕竟是5.5环,在这个地段决定价格的行
业,这个租金真的会有人买单吗。
  开始笔者也不信,但是和自己在IT企业工作多年的亲戚煲了许久的电话粥后,
笔者又对万科这个项目有了一些信心。为什么呢?
  这还得从万科这个长租自持项目的位置说起。虽然是5.5环,但人家可是北京码
农总部后厂村的邻居。后厂村的码农有多厉害,相信关注互联网行业的人都是有所
耳闻,按照网上流行的说法,那是一群仅凭一己之力,便让北五环外三不管城乡结
合部的房价,拳打静安、脚踢福田的高知高收入群体。更有甚者,总结出了“程序
员搬到哪里,哪里的房价就崛起;程序员搬到哪里,哪里的学区就蜕变;21世纪的
清教徒,中国经济发动机”这样的段子。
  事实上,码农聚集区周边的二手房价格也确实够劲儿,10万元单价的项目并不
少见,8、9万元的项目更是比比皆是。百度、腾讯等互联网巨头旗下的员工,在海
淀这边年薪过百万元的便有数万人,而且这些公司还特别贴心的给大家发放着住房
补贴,以某家IT巨头为例,少则一万元,多则三五万元。显然,这些码农的存在,
已然改变了后厂村周边,这个5.5环的地段价值。聚集人才的重要性,也再度凸显。
  另外,笔者了解到,拿着高薪的码农们虽然平时不太修边幅,但这些人对居住
品质的要求可是不低,毕竟码农宅男多,家里也是他们重要的活动地点。
  应该说,中国房地产市场步入现在这个阶段,房屋租赁市场的需求也开始呈现
多样性,有中低端需求,也有高端需求。就像万科长租公寓有经济适用的泊寓,也
有家庭型高端产品翡翠书院。而泊寓作为万科长租公寓的主流产品,已有14.5万间
。翡翠书院定位高端产品,数量不多但可满足少部分人群的需求,也是很正常的市
场行为。
  即便万科翡翠书院有“打劫”租房者之嫌,那对象也不是一般的租房客,而是
这些后厂村精英,和普通大众关系不大。
  相比万科项目的高租金,笔者更为关心长租客的子女能否顺利的在项目周边入
学,据说目前这还是一个悬而未决的事情。相关部门在给企业做出诸多限制的同时
,有些事情也应尽快落实。

[2018-04-18]万科A(000002):套现27亿,宝能开卖万科股权
    ▇北京商报
  4月17日,随着万科A(000002)一笔近27亿元平价大宗交易的出现,宝能系迈出
处置万科股权第一步的猜测瞬间被刷屏。业内人士分析认为,综合各方面来看,此
次大宗交易卖出方大概率为宝能系,而这也意味着宝能系退出万科大幕正式拉开。
  根据深交所盘后公布的大宗交易信息显示,4月17日,西南证券深圳滨河大道证
券营业部以29.92元/股卖出万科A8972.45万股股票,成交金额约为26.85亿元。信
息显示,接盘者为机构专用席位。交易行情显示,万科A在4月17日高开0.43%,随后
盘中一路震荡,截至下午收盘,万科A股价报收29.92元/股,下跌0.37%。对比上述
数据不难看出,此次交易为平价交易。
  此次大宗交易因交易金额较大瞬间引发市场关于买卖双方的热议。业内人士分
析认为,综合各方面信息来看,此次大宗交易的卖方为宝能系的概率较大。据了解
,万科A在4月3日晚间曾发布公告称,钜盛华通过9个资管计划持有的公司股份将被
清算。钜盛华披露的相关资管计划清算的途径显示,在相关资产计划清算过程中以
大宗交易或者协议转让方式完成其所持有万科股份的处置和资管计划的清算。数据
显示,钜盛华作为委托人的资产管理计划共持有万科约11.42亿股股份,占万科总股
本比例为10.34%。值得一提的是,其中,钜盛华旗下资管计划安盛2号持有万科A0.
81%股权,所持股份共计8972.4515万股,而该数据与4月17日万科A出现的大宗交易
中卖方卖出股票数量基本一致。
  针对市场猜测,北京商报记者分别致电万科、宝能方面进行采访了解。万科方
面表示“不予置评”,宝能方面则告诉北京商报记者,因该事件关系到二级市场,
若有需披露的信息,会及时公告。
  对此,著名经济学家宋清辉表示,宝能以市价清盘,在一定程度上或说明早就
与交易对手方谈好,对手方愿以市价接盘。就此来看,宝能卖出万科股票基本上是
大概率事件。“对宝能而言,落袋为安就意味着资金安全无虞。对万科而言,管理
层从此可以专注发展,不再为股权之争劳心费神了。”宋清辉如是说。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示,对于宝能来说,持有万科股份的
意义越来越弱,所以若是在这个时候抛售股份,也可以理解。尤其是此前万科独立
董事的部分批评声,其实也会对宝能形成一定的压力。而通过出售股票,某种程度
上也可以为宝能带来流动性。严跃进进一步指出,“此类事件,从侧面也说明万科
管理层相对变得强势,当然也有利于万科后续股权结构的稳定”。
  在严跃进看来,对于万科来说,此前业绩成长方面也受到了万宝之争的困扰,
所以实际上对于类似企业来说,此次若宝能可以退出,那么有助于万科更好地管理
各类投资者关系,所以其实是有积极正面的意义。而且从实际情况看,后续或有助
于深圳地铁的发言权增加,有助于万科后续持续在管理中小股东关系上发力,企业
稳定也利好业绩成长。
  回溯万科A历史公告可知,在2015年12月16日万科A披露的公告中,万科表示,
截至2015年12月4日,钜盛华通过资管计划在深交所证券交易系统集中竞价交易买入
万科A股票,占万科当时总股本的4.969%。2015年12月9日-2016年7月6日,钜盛华
通过资产管理计划在二级市场合计增持万科A股票约5.49亿股,占万科总股本的4.97
%。据悉,万科曾经在向证监会、深交所举报的文件中指出,钜盛华通过9个资管计
划持有万科A股票,持仓成本平均为18.89元/股,在不考虑其他成本费用的情况下
粗略计算可知,以4月17日万科A收盘价卖出,宝能系首单减持套现就可盈利近10亿元。
  关于后续宝能系其他资管计划如何处置无疑也备受市场关注。北京一位不愿具
名的券商人士分析认为,如果钜盛华找到接盘方协议受让了5%以上的股份,后续对
万科二级市场股价的冲击将会十分有限。资管计划所持有的万科股份,能直接通过
竞价交易抛售在二级市场的数量十分有限。

[2018-04-18]万科A(000002):万科A惊现26.84亿元大宗交易,宝能系开始退出万科
    ▇每日经济新闻
  4月17日盘后数据显示,万科A(000002.SZ)出现一笔大宗交易,成交总计8972.4
5万股,成交价格为收盘价29.92元/股,涉及金额达26.84亿元,占万科总股本的0.
81%,接盘方为机构席位。
  记者从深交所查阅数据得知,此宗交易卖方营业部为西南证券股份有限公司深
圳滨河大道证券营业部。2015年12月,宝能强势买入万科股票,其中一个买方营业
部正是西南证券深圳滨河大道证券营业部。而此次出让的成交数量也正好与钜盛华
旗下资管计划安盛2号持股数量相符。
  宝能系目前持有万科股数为28.038亿股,占万科总股本比例为25.4%。而钜盛华
通过九个资产管理计划合计持有万科股份11.4亿股,占万科总股本的10.34%。
  早前万科独立董事刘姝威致信证监会称,钜盛华其中的七个资产管理计划已经
于2017年11月和12月分别到期,按照《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管
理暂行规定》第四条第四项、第十四条第三项、第十六条第二项,钜盛华已经到期
的七个资产管理计划应当于2016年11月和12月予以清盘,不得续期。
  宝能系随后回复称,“经过与相关方充分沟通协商,各方已就本公司作为委托
人的九个资管计划分别签署了补充协议,就延长前述资管计划清算期相关事项作出
了约定。”
  本月3日,钜盛华公告表示,“公司与相关资管计划管理人进行了充分沟通和协
商,各资管计划管理人将根据《资产管理计划资产管理合同》等法律文件,在相关
资管计划清算过程中,以大宗交易或协议转让方式完成其所持万科股份的处置和资
管计划清算。”这是宝能系首次发出退出万科的信号。
  对于采取大宗交易的方式,一名券商分析师向记者分析称,这是因为大宗交易
是场外,不在二级市场,不会对股价产生影响,“如果在二级市场,谁都接不动。
”
  值得注意的是,由于目前这宗交易尚未达到披露条件,所以到目前为止尚未能
够知晓交易方的真实身份。
  此宗交易之后,宝能系还有八个资管计划待清盘。除了以资管计划持有的这部
分股份,宝能系旗下的前海人寿目前持有万科A7.36亿股,钜盛华直接持有9.26亿股
。这也就意味着,虽然宝能系开始退出万科,但后续的资管计划如何清盘仍是焦点
,“宝万之争”也远未结束,双方的博弈仍在继续。

    ★★机构调研
    调研时间:2016年01月19日
    调研公司:上投摩根资产管理(香港)有限公司,博裕投资顾问有限公司–香港,
Baring Asset Mgmt - Investment Advisor,York Capital,中国资产管理(香港)
有限公司,BNP Paribas Inv Partners - Investment,Munsun Asset Mgmt (Asia) 
Ltd,德盛安联亚太有限公司,骑士资本管理有限公司,景顺亚洲有限公司-香港,Redw
ood Peak Ltd,Veritas Inv Mgmt (UK) Ltd,TT Intl Investment Mgmt Ltd,Enhan
ced Investment Products,CSOP Asset Mgmt Ltd - Hong Kong,Acru Asset Mgmt,
LMR Partners LLP,Kontiki Capital Mgmt (HK) Ltd,UBS Wealth Mgmt & Busines
s Banking -Hong Kong,Excel Inv (HK) Ltd,Wellington Mgmt Co LLP
    接待人:证券事务代表:梁洁
    调研内容:基于公司已经披露的定期报告和其他临时公告交流投资者关心的近期
行业发展趋势、公司重大资产重组进展、股东结构变化、经营和财务现况、新业务
开展情况等有关内容。


(一)龙虎榜

【交易日期】2017-11-21 日涨幅偏离值达到7%
涨幅偏离值:9.21 成交量:11111.00万股 成交金额:337523.00万元
┌───────────────────────────────────┐
|                       买入金额排名前5名营业部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              营业部名称              |买入金额(万元)|卖出金额(万元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|中信证券股份有限公司上海分公司        |11369.16      |347.28        |
|中信建投证券股份有限公司北京远大路证券|8592.39       |--            |
|营业部                                |              |              |
|深股通专用                            |8057.85       |10568.84      |
|湘财证券股份有限公司台州祥和路证券营业|5962.63       |--            |
|部                                    |              |              |
|长江证券股份有限公司深圳福华一路证券营|5308.15       |24.77         |
|业部                                  |              |              |
├───────────────────┴───────┴───────┤
|                       卖出金额排名前5名营业部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              营业部名称              |买入金额(万元)|卖出金额(万元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|机构专用                              |--            |10970.59      |
|深股通专用                            |8057.85       |10568.84      |
|恒泰证券股份有限公司呼和浩特新城北街证|194.20        |8601.25       |
|券营业部                              |              |              |
|机构专用                              |--            |6078.13       |
|机构专用                              |--            |6059.70       |
└───────────────────┴───────┴───────┘
(二)大宗交易
┌─────┬───┬────┬────┬───────┬───────┐
|交易日期  |成交价|成交数量|成交金额|  买方营业部  |  卖方营业部  |
|          |格(元)| (万股) | (万元) |              |              |
├─────┼───┼────┼────┼───────┼───────┤
|2018-04-17|29.92 |8972.45 |268455.7|机构专用      |西南证券股份有|
|          |      |        |0       |              |限公司深圳滨河|
|          |      |        |        |              |大道证券营业部|
|          |      |        |        |              |              |
└─────┴───┴────┴────┴───────┴───────┘
(三)融资融券
┌─────┬─────┬─────┬────┬─────┬──────┐
| 交易日期 | 融资余额 |融资买入额|融券余额|融券卖出量|融资融券余额|
|          |  (万元)  |  (万元)  |(万元)|  (万股)  |   (万元)   |
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼──────┤
|2018-04-17|213349.98 |6220.93   |5316.42 |28.28     |218666.40   |
└─────┴─────┴─────┴────┴─────┴──────┘

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