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宋都股份(600077)业内点评

业内点评

≈≈宋都股份600077≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:18.09.17)
[2018-09-14]房地产行业:投资增速维持高位,购地单月增速新高
    ■西南证券
    投资要点                                                                
    事件:统计局发布行业数据,2018年1-8月房地产开发投资76,519亿元,同比增长 
10.1%(增速回落0.1个百分点)。                                              
    投资增速维持在高位,单月住宅投资增速环比下降。今年以来房地产开发投资在  
高基数下,增速依然维持在10%左右的高位,1-8月房地产开发投资76,519亿元,同比  
增长10.1%,较前值下降0.1个百分点。其中,1-8月住宅投资54,114亿元,同比增长14 
.1%,较前值下降0.1个百分点,但增速亦维持在高位。8月单月房地产开发投资10,633 
亿元,同比增长9.3%,较前值下降3.9个百分点,主因7月增速为今年以来最高位(+13 
.16%)。其中,8月单月住宅投资7,671亿元,同比增长13.5%,较前值下降3.6个百分 
点,单月增速来看属于今年较低水平,预计7月住宅增速或成为全年高点(+17.1%), 
9月将面临高基数压力。随着调控政策进一步趋紧以及房地产税对预期的影响,开发投 
资增速或保持在10%以内,我们维持全年开发投资增速8.3%的预测。                 
    土地购置单月增速创新高,新开工增速持续回暖。1-8月土地购置继续向好,土地 
购置面积16,451万方,同比增长15.6%,较前值提高4.3个百分点;土地成交价款8,177 
亿元,增长23.7%,较前值提高1.8个百分点。8月单月土地购置面积2,633万方,同比  
增长44.7%,创今年增速新高,主因去年低基数所致,环比来看有所下降(-3.6%)。  
土地成交价款1,558亿元,同比增长31.9%,增速稳定,得益于房企今年谨慎拿地,单  
月土地成交均价增速同比下降8.9%。                                            
    1-8月房屋新开工133,293万方,增长15.9%,较前值提高1.5个百分点。未来房企  
拿地和新开工或持续积极。                                                    
    销售同比继续向好,单月环比略有下滑。1-8月商品房销售面积102,474万方,增  
长4.0%,较前值下降0.2个百分点。商品房销售额89,396亿元,增长14.5%,较前值提  
高0.1个百分点,持续向好的原因或与低基数相关,我们预测后续将维持增长态势。从 
8月单月住宅销售来看,环比略有下滑,考虑到调控政策有增无减,住宅销售增速环比 
或将继续回落。                                                              
    投资建议:从去杠杆到稳杠杆,地产板块“估值底部”相对确认,龙头个股估值  
已经反映相当多的利空因素,我们维持行业“跟随大市”的投资评级,密切关注政策  
底确认后Alpha个股的反弹机会,推荐万科A、保利地产、新城控股、阳光城等。      
    风险提示:房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。                      

[2018-09-13]房地产行业:居民杠杆率的持续变化-8月信贷数据点评
    ■兴业证券
    投资要点                                                                
    事件:                                                                  
    9月12日,央行公布8月信贷数据。8月,金融机构新增人民币贷款1.28万亿元,环 
比降低11.7%;其中居民部门新增贷款7012亿元,环比增长10.5%;                
    企业部门新增贷款6127亿元,环比降低-5.8%。居民部门新增贷款占总新增贷款  
比重为54.8%,较上月提高了11个百分点;而企业部门新增信贷占总新增贷款比重为4 
7.9%,较上月提高了3个百分点。                                              
    点评:                                                                  
    8月份银行贷款数据验证了我们的判断:经济增长中枢下行后,货币宽松带来的很 
可能是居民杠杆率提升,趋势难改。                                            
    8月份居民户贷款7012亿元,占总贷款比重环比上升11个百分点,从7月份44%提  
升到55%。对公业务由45%提升至48%,占比仅提升了3个百分点,且主要票据贡献。 
按揭虽有压制,导致居民中长期贷款环比下降了4%,但居民短贷环比增长了47%。   
    此时货币宽松,容易带来居民杠杆率持续提升。主要因为经济增长中枢下行后三  
大中长期趋势:1,企业融资需求下降;2,金融自由化推进;3,金融机构风险偏好下 
降。                                                                        
    这些都似曾相识。我们深度报告六《居民杠杆率国际比较研究》和系列杠杆率报  
告深入阐述了美国、日本、加拿大、澳大利亚、韩国等非常相似的历史。几乎所有经  
济体经济增长中枢下行后,信用扩张载体都是房地产,最终体现为居民杠杆率提升。  
    未来三四线房地产可能很难继续成为信用扩张主体,因本轮三四线成交杠杆较高  
,请参考系列深度五《三四线房价再无周期》未来信用扩张载体大概率是一二线城市  
房地产,而目前政策局面带来一二线基本面下行趋势,当前政策局面难以使得一二线  
城市房地产成为信用扩张载体,期待经济下行或者地产数据持续下行后的变化。长期  
看好布局一二线或有布局一二线核心都市圈能力地产核心资产。                    
    投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产公司集  
中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心  
资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股、绿地控股,受益标的 
还有华夏幸福。                                                              
    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力  
度超预期,房地产税出台超预期。                                              

[2018-09-12]房地产行业:行业回归理性,坚定看多优势地产股-9月策略
    ■国信证券
    行业基本面在2018年下半年将回归理性,类似上半年那样的过热情形,包括新房  
销售异常高企的去化率、摇号购房时的抢房、土地拍卖不断飙升的溢价率……,都将  
逐渐消停,回到政府所希望的理性、温和状态;                                  
    中国房地产行业具备强大的韧性,我们预计未来一年,三、四线城市的销量、房  
价会略有降温,但远谈不上失速,行业集中度提升将导致优势地产股的合同销售仍有  
望保持显著增长,他们的盈利能力大概率不会显著恶化,而一、二线城市在现有调控  
政策压制下,房价可控,不会有太大的调控加码的压力;                          
    基本面的理性和韧性,将利好在基本面过热阶段股价已暴跌并腰斩的优势地产股  
,未来一年,买优势地产股具备进可攻、退可守的优点:                          
    进可攻——经济稳增长压力大,房地产调控有望适度松绑,买地产股赚估值的钱  
;                                                                          
    退可守——买地产股赚业绩增长的钱;                                      
    我们呼吁机构投资者积极布局;                                            
    我们原创的、孕育于2008年、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》 
已持续获得市场印证,我们去年看多地产股,并且是全市场唯一在今年1月高点提示调 
整风险并在2-6月份持续偏谨慎的卖方,于今年7月底再次翻多,依据的正是该框架;  
推荐保利、新城、中国恒大、万科、华夏幸福、招商蛇口、龙光地产、中南建设、荣  
盛发展、阳光城、世联行、旭辉控股、中洲控股、宝龙地产、华侨城A等。9月组合:  
保利地产、新城控股、万科A。                                                 

[2018-09-12]房地产行业:8月成交增速略反弹,二线和强三四线表现突出,8月预计全国商品房成交面积累计同比4-5%,成交金额累计同比14-15%-月报
    ■西部证券
    8月全国商品房成交依然高位维稳:预计成交面积累计同比4-5%(全国非72样本  
城市5-7月商品住宅累计同比均值6%),成交金额累计同比14-15%(全国非72样本城 
市5-7月商品住宅累计同比均值22%)。                                         
    存量和存量去化周期处于低位:市场供需决定未来行业基本面依旧可以高位维稳  
,逐渐开启新的一轮存量累积过程。看好强三四线城市及二线城市:商品住宅方面,  
一线城市供应在修复,成交仍处观望,供略大于求,二线城市供求增速保持平稳,供  
小于求,政策压制效果明显,强三、四线城市供求增速均较快,供求基本平衡,弱三  
四线城市供应增速高位维稳,需求端小幅下滑,供求基本平衡,促进市场成交总量的  
稳定各能级城市商品住宅去化率(移动平均3个月)走势整体较健康,一线和弱三四线 
面积去化率较低,在80%左右,二线和强三、四线城市面积去化率较高,在100%左右 
。                                                                          
    土地市场整体较健康,三四线热于二线热于一线:各能级城市均供大于求,三四  
线城市土地市场热度依旧高于二线城市,主要是房企在二线城市利润率受到限价影响  
,拿地更加谨慎,因此也出现了较多的流拍现象,我们认为流拍属于正常的市场调节  
的结果。                                                                    

[2018-09-12]房地产行业:深度剖析房企三张表,大型房企增长快,小型房企杠杆低-房企融资深度研究系列二
    ■天风证券
    小型房企:不再大举拿地,业绩增长最慢,负债率最低,经营现金流表现最好201 
8年上半年,小型房企的营业收入和净利润增速在四组房企中都是最慢的,分别为1.1  
%和28.6%。但是毛利率和净利率在四组房企中最高,分别达到37.6%和18.3%,可  
能是由于在行业集中度提升的大背景下,小型房企将部分利润率不高的项目转让给了  
别的开发商,只留下了利润率最高的项目自己开发。从费用率来看,小型房企的销售+ 
管理费用率在四组房企中第二低(仅次于龙头房企),为6.7%,可能是因为小型房企 
不再积极扩张。                                                              
    小型房企投资收益占净利润的比例在四组房企中第二高(仅次于中型房企),达  
到24.5%,这或许是因为中小型房企同其他开发商合作的项目中有很多没有并表。从  
投资收益的构成来看,小型房企的理财产品及基金投资收益和委托贷款及信托收益占  
比明显高于其他几组房企,这可能是因为小型房企实现销售回款之后不再大举投资拿  
地,因而进行了大量的财务投资。小型房企资产结构中货币资金的占比明显高于其他  
三组房企,达到16.2%,这可能是由于小型房企主动不再大举拿地,也可能是由于小  
型房企资金管理能力不强,需要更多的货币资金进行周转。小型房企的货币资金对短  
期有息债务的覆盖倍数在四组房企中是第二高的,达到1.92倍,短期偿债能力第二强  
。无论考不考虑隐性负债,小型房企各口径下的资产负债率和净负债率都是最低的,  
这可能是因为小型房企主动去杠杆,在现有项目实现销售回款之后,不再大举拿地;  
此外,也可能是小型房企信用不足,难以加更高的杠杆。                          
    从现金流量表来看,2018年上半年,除小型房企外的其余三组房企经营活动现金  
流均出现大规模流出,小型房企反而出现了小幅的经营活动现金流入,小型房企在行  
业集中度不断提升的大背景下,不再大举拿地,因而经营现金流出现净流入。从筹资  
活动现金流看,小型房企筹资现金净流入规模大幅下降,仅为去年同期的9%。这可能 
一方面是由于房企融资环境不断收紧,中小型房企获得融资的难度越来越大;另一方  
面也可能是是因为小型房企不再大举拿地,融资的需求不强。                      
    从现金流量表来看,虽然2018年上半年房企融资环境不断收紧,但是龙头房企筹  
资活动现金流依然维持大规模净流入,规模同比增长142.4%,远强于其他三组房企, 
融资的行业集中度提升的趋势十分明显。经营现金流和投资现金流大规模净流出,说  
明龙头房企继续保持了较大的拿地力度,且招拍挂和收并购等多种拿地方式并举。    
    大型房企:业绩增速最快,利润率最低,费用率最高,负债率最高,明股实债较  
多大型房企业绩增长速度在四组房企中是最快的,2018年上半年其营业收入和净利润  
的增速分别达到48.7%和85.4%。但其毛利率和净利率在四组房企中也是最低的,分  
别只有29.4%和11%。其销售管理费用率在四组房企中是最高的,达到8.2%,这可能 
部分因为大型房企销售规模处于快速扩张期,因而费用随销售规模的扩张迅速膨胀,  
并且直接进入当期损益;但是营业收入的结算存在滞后性,当期结算的营业收入规模  
小于当期实现的销售规模,费用率的分子分母不匹配,导致费用率显得较高。        
    少数股东权益占净资产的比例(30.7%)持续大于少数股东损益占净利润的比例  
(14.2%),大型房企两个比例的差距(16.5pct)明显高于其他三组房企。这可能是 
因为大型房企作为追赶者,为了追求规模的快速扩张,较多地进行了前端融资,因而  
明股实债的融资方式使用得更多。从负债结构看,大型房企明股实债融资占比(估算  
)明显高于其他几组房企,达到了7.3%;大型房企在除了"应付债券"之外的所有负债 
科目里增速都是四组房企中最快的,说明大型房企作为追赶者,在规模快速扩张的过  
程中将各种融资方式都用到了极致。到期债务(短期借款+一年内到期的非流动负债) 
占剔除预收款后的总负债的比例在四组房企中最高,达到23.0%,短期偿债压力较大  
。截至2018年半年报,大型房企货币资金对短期有息债务的覆盖倍数在四组房企中也  
是最低的,只有0.83倍。无论考不考虑隐性负债,大型房企各口径下的资产负债率和  
净负债率都是最高的。这可能是因为大型房企作为追赶者,正处于杠杆扩张阶段,同  
时自身信用相对较好,有能力加较高的杠杆。                                    
    投资建议:通过深度分析行业财务报表,我们发现2016-2017年高峰期的销售陆续 
进入结算期,地产公司业绩进入收获期,营收和净利润均实现快速扩张,分组来看大  
型和龙头房企持续高增长,中小型房企营收规模扩张陷入停滞。从负债率来看,我们  
发现在各口径下,小型房企都是负债率最低的,这可能是因为小型房企主动去杠杆,  
在现有项目实现销售回款之后,减小了拿地投资的力度;此外,也可能是小型房企信  
用不足,难以加更高的杠杆。大型房企的负债率最高,可能是因为大型房企作为追赶  
者,正处于杠杆扩张阶段。从经营现金流来看,除小型房企外的其余三组房企经营活  
动现金流均出现大规模流出,而小型房企反而出现了小幅的现金流入,再次印证了小  
型房企拿地力度减弱的现象。从筹资现金流来看,龙头房企优势明显,行业集中度提  
升的趋势非常明显。对于股票投资者,我们推荐保利地产、招商蛇口等行业龙头,以  
及新城控股等高增长大型房企;对于债券投资者,我们建议关注小型房企中负债率较  
低、扩张意愿不强、外部信用评级较低但真实风险不大的标的,以寻求超额收益。    
    风险提示:融资持续紧缩、销售不及预期、政策继续打压                      

[2018-09-11]房地产行业:房地产税法拟5年内提请审议-周报(2018.9.3-2018.9.9)
    ■华融证券
    上周市场表现                                                            
    上周房地产指数(中信)下跌1.87%,同期沪深300指数下跌1.71%,房地产指数 
跑输沪深300指数0.16个百分点。                                               
    房地产市场成交面积环比下跌                                              
    新建住宅方面,上周(2018.9.3-2018.9.9)重点关注的30个城市商品房成交面积 
为337.90万平米,环比下跌12.69%,同比上涨7.03%。其中一线城市成交54.05万平  
米,环比下跌41.39%,同比上涨13.35%;二线城市成交169.65万平米,环比下跌2.5 
4%,同比上涨1.49%;三线城市成交114.21万平米,环比下跌5.39%,同比上涨13.2 
2%。                                                                       
    二手房方面,重点关注的4个城市环比下跌15.41%,同比下跌3.70%。其中,一  
线城市(北京、深圳)成交量环比下跌13.69%,同比上涨39.45%;二线城市(杭州  
、南京)成交量环比下跌18.81%,同比下跌41.54%。                            
    行业与公司信息                                                          
    人民日报政文:房地产税法拟5年内提请审议。                               
    太原租赁住房实施方案出台新建商品房需配建20%租赁住房。                  
    青海省八部门重拳整治房地产市场乱象。                                    
    佛山发布土地新政产保区不得新增商品房项目、鼓励旧城改造。                
    荣盛发展1-8月累计实现签约销售金额534.46亿元,同比增长48.75%。          
    万科1-8月累计实现合同销售金额3,881.4亿元,同比增长10.97%。             
    金地集团1-8月累计实现签约销售金额880.6亿元,同比下降2.45%。            
    保利地产1-8月累计实现签约销售金额2667.69亿元,同比增长43.3%。          
    投资建议                                                                
    上周样本城市新建住宅成交量环比有所下降,其中一线城市降幅较大。二手房方  
面,一、二线成交量环比均下跌。从1-8月的销售数据来看,多数龙头房企保持稳定增 
长的趋势。根据各房企的中报数据,在当前调控力度不放松的环境下,龙头房企继续  
扩大其在盈利和融资上的优势,板块集中度持续提升。因此建议关注当前估值较低,  
同时业绩增长较快的一、二线房企。                                            
    风险提示                                                                
    政策调控进一步升级;房地产销售大幅下滑;房价大幅下跌。                  

[2018-09-11]房地产行业:9月首周销售增幅全线收窄,推盘数字仍强-中金房地产周报#111
    ■中金公司
    行业近况                                                                
    9月首周,我们持续监测的60城新房销售面积同比增长14%,较8月增幅收窄6个百  
分点。10个重点城市推盘量维持高位,土地市场延续量升价跌态势。                
    评论                                                                    
    销售面积增速全线放缓,均价环比小降。上周我们持续监测的60城新房销售面积  
环比8月周均下滑2%,同比增长14%(8月+20%),其中超高能级、高能级和中低能级城 
市分别同比增长12%、20%和4%(8月分别+37%、+25%和+4%)。销售均价环比8月周均下 
滑2%,同比上涨8%(8月+12%),其中超高能级、高能级和中低能级城市分别同比上涨 
3%、8%和11%(8月分别+7%、+15%和+11%)。                                     
    推盘量维持高位,去化率下行。上周10个重点城市共有51个项目开盘,累计新推  
房源11637套,同比增长169%;新开盘项目销售去化率较8月周均环比下滑8个百分点至 
73%,其中一线城市去化率由8月的72%降至55%(可能因网签限制影响),二线城市去  
化率下降4个百分点至84%。                                                    
    土地成交量增四成,但地价现年内最大跌幅。上周300城居住用地成交/推出面积  
分别同比增长40%和49%(8月+23%和+50%);成交楼面均价同比下滑53%,创年内最大  
降幅;平均溢价率下滑1.6个百分点至8.8%,仍处于近3年低点。                    
    估值与建议                                                              
    A/H地产板块当前分别交易于7.0x/6.0xFY18eP/E,均已处于历史估值低位。鉴于  
当前基本面及政策面整体平稳,龙头房企销售、业绩双轮确定性高增长,极低的估值  
水平提供强防御性,我们提示当前两市地产股风险收益具备吸引力,维持对板块积极  
观点。                                                                      
    建议投资者布局:1)财务稳健的龙头房企,A股保利、招商和万科;港股龙湖、  
华润、中海、金茂和世茂;2)都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的,A股  
华夏幸福、新城控股(未覆盖)、中南建设、华发,港股融创、旭辉、新城发展控股  
(未覆盖)。                                                                
    风险                                                                    
    融资环境超预期收紧,楼市调控政策大幅加码。                              

[2018-09-10]房地产行业:供应成交双上升,房地产税法5年内提请审议-土地周报20180909
    ■天风证券
    土地供应(2018.08.27-2018.09.02):百城供应建筑面积环比上升46.19%,同  
比上升8.75%本周100城土地供应建筑面积合计3795.98万平方米,环比上升46.19%,同 
比上升8.75%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为49、1928.3、1818.68万平 
方米,环比增速分别为-26.99%、66.45%、32.65%;同比增速分别为-91.61%、40. 
44%、18.6%。                                                              
    土地成交(2018.08.27-2018.09.02):百城土地成交建筑面积环比上升34.61%  
,同比下降14.9%本周100城土地成交规划建筑面积2230.03万平方米,环比上升34.61  
%,同比下降14.9%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为10.96  
、1243.15、975.92万平方米,环比增速分别为-89.05%、140.17%、-6.06%;同比  
增速分别为-88.31%、9.44%、-29.83%。                                      
    本周100城土地成交均价2276元/平方米,环比下降27.91%,同比下降25.47%。其  
中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为849、2577、1908元/平方米,环比增速  
分别为-93.97%、-27.45%、0%;同比增速分别为-92.92%、-33.86%、8.22%。   
    本周100城土地成交总价507.5亿元,环比下降2.95%,同比下降36.58%。其中一线 
、二线、三线城市土地成交总价分别为0.93、320.38、186.19亿元,环比增速分别为- 
99.34%、74.26%、-6.06%;同比增速分别为-99.17%、-27.61%、-24.07%。     
    房地产税法拟5年内提请审议                                               
    9月7日,全国人大常委会召开立法工作会议,部署十三届全国人大常委会立法规  
划实施工作。会后,全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标接受了记者采访。  
其中,将深化税收制度改革和全面落实税收法定原则,修改税收征收管理法,制定增  
值税法、房地产税法等10部单行税法。                                          
    投资建议:从克而瑞百强房企销售数据看8月份销售金额增速虽略有回落,但仍处 
于高位,我们认为9-10月销售受推盘增多和去年低基数影响有望保持韧性,补库存背  
景下投资开工将持续维持高位、去杠杆暂缓到位资金有望好于预期且未来按揭贷款市  
场利率存在边际下降可能,目前市场对地产板块的政策担忧(调控以及房产税)已经  
反应相对充分,且土地市场近期降温,政策面继续收紧的概率已经不大。宏观经济压  
力下,宽信贷、宽货币、宽财政等政策有望相继出台,地产行业边际将会明显受益,  
建议关注重点布局一二线的龙头房企:招商蛇口、保利地产、万科A、旭辉控股等。   
    风险提示:市场对政策调控反应过度;新房销售不及预期。                    

[2018-09-10]房地产行业:房产税再上立法规划,基本符合市场预期-周报
    ■东兴证券
    投资摘要:                                                              
    行情回顾:上周中信房地产指数累计涨幅为-1.87%,跑赢沪深300指数-0.16%, 
在29个中信行业板块中排名19位。                                              
    成交数据:上周样本城市商品房销售面积360.6万平米,环比增加-3.5%,去化周 
期55周,环比减少7.4%。一线城市销售面积67.3万平方米,环比增加-20.4%,去化  
周期50周,环比减少0.4%;二线城市销售面积163.9万平方米,环比增加-6.1%,去  
化周期77周,环比减少2.7%。三线城市销售面积129.5万平方米,环比增加12.8%,  
去化周期38周,环比减少23.6%。                                              
    近期观点:                                                              
    据9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划,房地产税法列入第一类项目,  
拟在本届人大常委会任期内提请审议。同时列入的还有增值税、消费税等其他10个税  
种。                                                                        
    从之前相关部门的一系列表态来看,本次房地产税列入立法规划基本符合市场预  
期。同时,从过往规律来看,房地产税列入五年立法规划并不意味着一定会在五年内  
完成落地。                                                                  
    我们认为房地产税作为长效机制的重要组成部分,其最终落地需要个人所得税、  
增值税、契税、土地增值税等多个涉房税种的综合协调和配合,其推进仍然需要时间  
。同时,不管从长效机制的目的还是其他国家或地区房地产税对房价的影响来看,房  
地产税的主要目的更多在于引导住房需求回归理性,而非对短期市场的调控。        
    同时,房地产板块目前的低估值已经基本反映了房地产税加速推进的预期,本次  
列入立法规划亦在市场预期之内,对板块整体估值不会产生过大的负面影响。        
    本周推荐:上周投资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25% 
)、蓝光发展(25%),跌幅为4.10%,跑输中信房地产指数2.23个百分点。本周投  
资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25%)、蓝光发展(25%) 
。                                                                          
    风险提示:调控政策超预期收紧、房企资金链紧张、销售下行风险              

[2018-09-10]房地产行业:景气度下行,龙头房企优势扩大-周刊
    ■中银国际
    支撑评级的要点                                                          
    板块行情:上周SW房地产指数下跌1.83%,沪深300指数下跌1.71%,相对收益为 
-0.13%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第18位。个股表现方面,SW房地产 
板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:中弘股份、天业股份、华丽家族、中珠控 
股、大港股份。                                                              
    公司动态:保利地产前8月签约额2667.7亿元,单月斥153亿购地;绿地控股八月5 
9亿元新增10项目,建面326万平米;金地集团前八月累计签约880.6亿,同比下降2.45 
%;万科前8月销售3881.4亿元,单月斥164亿元新增20项目;新城前8月销售1373亿元 
,单月斥资49亿元新增7宗地;中南建设前8月累计销售921.6亿,同比增逾六成。     
    政策新闻:统计局公布8月居住CPI同比涨2.5%,因房租拉动环比涨0.5%;房地  
产税法再传消息,人大拟5年内提请审议;国务院发展研究中心表示"互联网+不动产登 
记"明年6月底前全面实施;深圳8月住房成交套数创2018年新高,成交均价微跌53元/  
平米;太原新规规定新增商品住房地块至少配建20%租赁住房。                    
    行业数据:上周40个重点城市新房合计成交464万平米,环比下降16.6%;9月截  
至上周累计日均成交65万平米,环比8月下降9.4%,较去年9月下降5%。其中,一、  
二、三线城市上周成交面积分别环比变化:-38%、-10.1%、-11.4%,北上广深环比 
变化分别为:-54.2%、-37.4%、-42.2%、12.1%。14个重点城市住宅3个月移动平  
均去化月数为5.9个月,环比上升0.06个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建  
筑面积2230万平米,环比上升34.6%;年初至今累计成交7.76亿平米,同比上升16.8  
%。                                                                        

[2018-09-10]房地产行业:卓越推
    ■信达证券
    本周行业观点                                                            
    1、长沙:租房也能享受基本公共服务。长沙市日前出台《关于加快发展住房租赁 
市场工作实施方案》,提出到2022年新增各类租赁住房不少于500万平方米,保障租购 
同权,逐步形成规则明晰、监管有力、保障充分的住房租赁市场环境。              
    在培育住房租赁供给市场方面,长沙市提出按照市场化方式培育专业化、机构化  
住房租赁企业。发挥国有企业示范带动作用,支持国有企业和政府平台公司组建住房  
租赁企业。引导具备条件的房地产企业开展住房租赁业务,在全市选择9家以上品牌企 
业进行试点示范和重点培育。                                                  
    2、太原:新建商品房至少配建20%租赁住房。太原市政府近日印发《太原市发展  
住房租赁市场实施方案》,提出从2019年起,新出具商品住房地块规划条件时,要求  
至少配建住宅面积20%的租赁住房。方案指出,2018年底前,至少推出1宗土地用于建 
设租赁住房;从2019年起,新出具商品住房地块规划条件时,要求至少配建住宅面积2 
0%的租赁住房;                                                             
    鼓励企业利用自有住宅用地自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房;鼓励有  
条件的市辖区结合实际,按照政府主导、企业参与等形式,规划建设功能完善、可拎  
包入住的主题租赁社区。                                                      
    3、风险提示:房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策持 
续收紧。                                                                    
    本期【卓越推】暂不推荐。                                                

[2018-09-09]房地产行业:估值创历史新低,销售维持较快增速-周报2018年第36周
    ■长城证券
    本周板块回落1.83%,跑输大盘超0.1pct:本周大盘回调1.71%,地产板块下跌1 
.83%,板块继上周强势反弹后本周有所回调,在28个行业中排名第18位。而随着中报 
发布完毕及本周板块下跌,地产板块PE估值继续下降至8.99X,2010年至今首次低于9X 
,PB下降至1.38X,接近历史底部。重点个股中,保利、招商出现较大回调,此外中万 
科、金地、荣盛跌幅均超过3%,新城、华夏、阳光城本周也有小幅下跌,截止本周末 
龙头PETTM基本都跌至8.5倍以下,万科8.6X,保利8.3X,招蛇8.4X,新城7.8X,华夏  
幸福7.0X,金地4.9X,荣盛5.4X。                                              
    保利、新城、中南等前8月销售增速超40%:万科、保利、新城、阳光城、中南等 
重点城市公告8月销售,前8月分别实现销售额3881/2668/1373/930/922亿元,新城累  
计增速超100%,中南超60%,荣盛、保利超40%。                               
    重点城市新房供求环比均有下滑,但累计成交降幅继续收窄:本周重点城市新房  
供求环比均有下滑,供应环比下跌15.4%,成交环比下跌18.3%,周成交量自6月下旬 
以来首次低于去年周均水平,但成交同比上升7.3%,2018年累计降0.9%,相比上周  
收窄0.3pct。本周末狭义去化周期9.40个月,上周末为9.49个月,连续收窄8周。分一 
二三线看,本周成交环比全面回调,但三线同比维持高位,2018年至今一二三线新房  
成交累计同比-7.6%/-16.5%/17.2%,一线降幅继续收窄,三线升幅持续扩大,二线 
表现比较平稳。新增供给一二三线累计同比分别为11.0%/4.4%/23.1%,相比上周分 
别+1.0/+0.3/-3.0pct,三线连续收窄3周。一二三线去化周期7.44/6.07/15.37个月, 
本周均有回落。                                                              
    股价下跌及业绩高增,板块估值创历史新低,维持推荐:随着本周板块回调及中  
报公布完毕,地产板块PE估值创历史新低,另一方面前8月龙头销售同比依然维持较高 
的增速。我们维持推荐杠杆率相对较低的低估值龙头保利及新城。                  
    风险提示:政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期        

[2018-09-09]房地产行业:市场短期波动不改一二线长期趋势-周报(9.1-9.7)
    ■兴业证券
    投资要点                                                                
    近期草根调研发现,深圳二手房市场整体相对冷清,套均成交总价下降,租金上  
涨,供给端小幅增加。1.深圳整体二手房市场比较冷清,成交价有下行趋势。学区房  
方面,低总价小户型房源没有再涨,而高总价的学区房价格有下跌;套均总价方面,  
套均总价低于去年,是08年到现在从未出现过的现象;豪宅方面,一是高价房投资客  
占比高,对未来房价预期不太乐观;二是,银行按揭额度较严,买方现金流紧缺,议  
价空间被迫打开(如3800万挂牌价的,可能谈到3500万成交)。2.房租有上涨,平均  
涨幅约10%。2016年长租公寓发展较快时,房租也有明显上涨;深圳城中村等改造后  
,实际供给变少,可以容纳的人数远远少于原来人数。相关自媒体有夸大租房涨幅的  
嫌疑,按照租金的挂牌价涨幅是30%,成交价是10%。3.房产税短期对预期有一定影  
响。深圳6月份以来,放盘量增加了10%,相当一部分是出于对房产税的担忧,但也不 
必担心房价有大幅下跌。                                                      
    部分城市从供给端进行行政调控,延缓居民杠杆率提升速度,而非扭转。本周,  
青岛推动企业住房租赁ABS落地;太原新出具商品住房地块规划条件时,要求至少配建 
住宅面积20%的租赁住房;鼓励企业利用自有住宅用地自建或与房地产开发企业合作  
建设租赁住房;佛山发布土地新政产保区不得新增商品房项目、鼓励旧城改造,等等  
。行政调控持续,有利于行业长期发展。从韩国的经验来看,政府2005年在行政上对  
房价过快上涨和居民杠杆率过快提升采取了一定抑制措施,比如增加持有环节、交易  
环节税收,实施差别化住房按揭贷款政策,增加供给等等,但是没有改变居民杠杆率  
提升的大趋势。从韩国的经验来看,行政调控延缓了居民杠杆率的提升速度,而非扭  
转。?增量资金持续买入地产股。本周,陆股通买入较多的标的有绿地控股(1076.1万 
股)、荣盛发展(220.6万股)、金科股份(163.0万股)、金地集团(99.8万股)。  
此外,A股地产公司估值优势明显,美国四大龙头地产公司2018年平均PE11.5倍,而A  
股纳入MSCI地产标的2018年PE平均仅6.6倍,其中保利7.0倍、招商蛇口7.9倍、新城控 
股6.3倍、万科7.1倍(以2018年9月7日收盘价计算)。                            
    本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化-14%,同比变化+6%。其中 
一/二/三线城市成交面积环比分别变化-41%/+0%/-14%;一/二/三线城市同比分别  
变化+15%/+17%/-12%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-59%/-3 
4%/-52%/+1%,北、上、广、深同比变化-8%/+17%/+55%/-13%。本周的二手房  
市场中统计的16个城市成交面积环比变化-9%,同比变化-6%。库存方面,本周统计  
的18城市库存去化周期为9.1个月,环比变化-0.0个月,其中一/二/三线库存分别变化 
-0.0/-0.0/-0.1个月。                                                        
    投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,集中  
度提升趋势延续,地产股"便宜"的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产  
的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股和绿地控股,受益标的还有 
华夏幸福。                                                                  

[2018-09-09]地产行业:去化率逐步回落,二手房挂牌持续攀升-周报
    ■平安证券
    本周观点:2018年上半年上市房企整体营收同比增长24.3%,归母净利润同比增  
长41.3%,整体毛利率同比上升2.7个百分点至31.6%,延续回升态势。随着2016-201 
7年项目步入结算周期,预收款充足叠加毛利率提升,预计2018年房企业绩增速仍将维 
持高位。前8月百强房企销售额及销售面积同比增长42%和38%;万科最新专项债利率 
仅4.05%,宝能系短期减持压力亦接近尾声,积极因素正逐步积累。中长期来看,当  
前绝对估值及相对估值均处于历史低位,股息率亦具备吸引力,叠加即将到来的估值  
切换,中长期配置价值已经凸显。建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商 
等;2)布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。                           
    本周成交:成交环比下降,同比上升。本周重点城市成交42839套,环比降11%, 
同比升11%,低于2017年周均8个百分点,2018年日均成交环比降7.4%;其中一线城  
市环比降36%,二线城市环比降2%,三线城市环比降7%。推盘量环比上升,去化率  
环比下降。上周重点城市新开盘73个项目,推出房源16495套,环比升9.6%,高出201 
7年周均值91.6个百分点。平均去化率72%,环比降14个百分点。一手商品房9月日均  
成交:环比下降,同比下降。截止9月8日,重点城市日均成交套数环比降9%,同比降 
8%。其中一线城市环比降15%(同比升1%),二线城市环比降8%(同比降15%), 
三线城市环比降8%(同比降4%)。19城二手房挂牌套数周环比升2.9%。9月8日19城 
二手房挂牌50.6万套,环比升2.9%。深圳升2.2%,北京升2.4%,上海升1.0%。    
    本周动态:上市房地产公布2018年上半年中报。平安观点:财报整体延续靓丽。  
随着2016年房价大幅上涨时期项目步入结算周期,2018H1房企报表延续靓丽。2018H1  
上市房企整体营收同比增长24.3%,归母净利润同比增长41.3%。考虑到结算滞后于  
销售,预计短期上市房企业绩仍将延续较好表现。毛利率持续回升,业绩保障度高。2 
018年上半年上市房企整体毛利率31.6%,同比上升2.7个百分点,延续回升态势。考  
虑到2016年以来房价大幅上涨,预计短期主流房企毛利率有望持续小幅回升,但中长  
期来看,由于限价、土地成本高企、原材料价格上升等因素,开发商结算毛利率仍将  
承压。期末行业预收款2.4万亿,同比上升37%,为过去四季度营收总和的127.5%,  
创近年新高,奠定未来业绩高增长基础。销售延续增长,去化周期处于低位。在限价  
及融资渠道收紧的背景下,加速周转、加快销售回款成为众多房企最佳选择。2018H1  
上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿,同比增长24.3%,较2017年全年 
增速提升7.8个百分点,高于同期全国商品房销售额增速(13.2%)。               
    风险提示:1)目前按揭利率连续20个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风 
险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且 
银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策 
,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。          

[2018-09-09]房地产行业:从房地产税的混乱预期中寻找可能的“锚”-长效机制探讨系列(附周报数据跟踪)
    ■招商证券
    配置组合:高周转公司首选【万科A、保利地产】等,杠杆不高且融资优势相对显 
著,业绩保障性强;资源型公司首选【华侨城A】,极致低估且边际有改善;高杠杆高 
周转型公司首选【中南建设】,绝对有息负债并不高,未来预期盈利能力改善明显;  
【光大嘉宝】由“审慎推荐”调至“强烈推荐”;同时加大关注中等龙头的“后起之  
秀”。(部分标的因进入限制名单调出组合)                                    
    1.我们认为下半年到明年全国销量同比处于小周期复苏阶段从而给板块带来beta  
行情。基本面角度:a.提前布局首选高周转叠加低净负债率的蓝筹,【万科A】是典型 
,【金地集团、保利地产】亦是高周转蓝筹且极具性价比;b.具备价值创造能力的周  
转型首选【万科A】,资源型公司首选【华侨城A】等,兼具beta收益和alpha收益;c. 
高杠杆高周转的二线龙头潜在空间也较大,更适合等到基本面右侧出现机会再配置,  
关注【中南建设、阳光城、泰禾集团等等】,当前,首选【中南建设】,新职业经理  
人改善公司运作叠加盈利能力改善,或具备预期差                                
    2.“租购并举”是重大制度性变革,政策红利有望持续落地:大开发商、地方国  
企、中介服务商等将成集中式长租的主导,二手中介将成分散式长租的主导;关注【  
万科A、昆百大】等,以及【张江高科等地方国企】。                             
    此外,Reits相关主题是长期关注点,关注房地产基金稀缺标的【光大嘉宝】,估 
值角度参照行业空间法的20-35XPE做高抛低吸,以及自持型标的【国贸,金融街】等  
    3.多元化转型是打开增长天花板的重要路径,并且市场的风险偏好有望适度改善  
,可加大对部分小票的关注力度,新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原  
则,部分中小票已具备安全边际,可再平衡配置:关注医美潜在龙头【苏宁环球】,  
地产RNAV提供显著安全边际,医美产业转型提供潜在期权;关注物流地产第二梯队潜  
在龙头【南山控股】                                                          
    4.国央企改革是重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利】等、以及沪深渝等  
热点地区。行业横向整合将是未来难得的确定性机会,尤关注央企整合,核心受益标  
的包括整合方【华侨城A、保利地产】等以及潜在被整合方【南国置业】等。地方国企 
改革关注沪深渝等热点地区                                                    
    5.持续关注“南北两极”两大区域主题:京津冀协同战略显著提高区域平均价值  
,关注两大价值型龙头;粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【  
华侨城A、华发股份、天健集团】等为中长期价值型标的,【世荣兆业、格力地产】等 
短期弹性更大,【金融街】惠州货值占比较高                                    

[2018-09-09]房地产行业:一二手成交同比高增,北京住建委规范互联网平台房源信息-跟踪周报
    ■东吴证券
    投资要点                                                                
    一手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国35城市一手房成交409.7 
万平米,2017年同期成交341.8万平米,同比增长19.9%,相比2017年周均成交同比增  
长5.3%:上周成交488.1万平米,环比下降16.1%。                                
    (1)-线4城市本周成交56.3万平米,2017年同期成交49.1万平米,同比增长14.7%  
,上周成交95.2万平米,环比下降40.8%;(2)二线13城市本周成交224.5万平米,2017 
年同期成交162.2万平米,同比增长38.4%,上周成交240.5万平米,环比下降6.7%;(3 
)三线18城市本周成交128.9万平米,2017年同期成交130.4万平米,同比下降1.2%.上 
周成交152.4万平米,环比下降15.4%。                                          
    从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国35城市一手房累计成交13763.9万平 
米,2017年同期累计成交13775.6万平米,同比下降0.1%。                         
    二手房成交情况:本周东吴证券跟踪全国9城市二手房成交99.7万平米,2017年同 
期成交84.7万平米,同比增长17.7%,相比2017年周均成交同比增长1.6%:上周成交10 
6.8万平米,环比下降6.7%。从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国9城市二手  
房累计成交3674.4万平米,2017年同期累计成交3673.5万平米,同比增长0.02%。     
    重点新闻:新华社北京9月8日,北京市住建委相关负责人表示,互联网平台作为  
房源发布主渠道,必须做到房源信息、经纪人信息真实并实时更新。开展互联网房源  
信息执法检查是一项长期工作,北京住建执法部门每周都会安排执法人员对各网站房  
源信息发布情况进行专项执法检查。此前,北京市住建委要求各网站,对于房地产经  
纪机构发布房源信息的,无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务,均须按要求  
在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡;对于住房租赁  
经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。            
    投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一  
步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。                        
    9月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新域控股、万科A、保利地产、金  
地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产。    
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等)  
;融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、  
拿地等);汇率波动风险。                                                    

[2018-09-08]房地产行业:成交环比回落,二线去化平稳-周报
    ■中泰证券
    一手房:成交环比增速-21.21%,同比增速2.11%(按面积)                    
    本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积404.80万方,环比增速-21.21% 
,同比增速2.11%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-42. 
67%,-13.15%,-21.84%;同比增速分别为11.11%,10.75%,-13.95%。              
    二手房:成交环比增速-18.15%,同比增速--10.01%(按面积)                 
    本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积90.08万方,环比增速-18.15%  
,同比增速-10.01%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-1 
3.98%,-19.59%,-25.91%;同比增速分别为43.57%,-18.56%,-54.07%。           
    库存:可售面积环比增速0.16%                                             
    本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计4973.50万方,环比增速0.16%,  
去化周期35.43周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.42%,0.13%, 
-0.84%。一线、二线、三线去化周期分别为38.89周,32.69周,33.03周。           
    10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)                                  
    根据中指监测数据,(8月27日至9月2日)重点城市(14城)共开盘73个项目,合 
计推出房源16495套、环比上涨10%,其中一线城市开盘3278套、占比19.87%;开盘项  
目平均去化率达到72%,较上周下降14%,其中二线城市平均去化率为80%。           
    投资建议:本周申万房地产指数下跌1.83%,个股方面,中弘股份涨幅居前。短期 
来看,我们认为板块具备估值修复基础:1、资金面现逐步好转,随如近期发债利率已 
下行;2、土地市场降温、地价下行预期渐浓,成本端存改善预期;3、业绩确定性较  
强。中期来看,随着土地市场降温及开发投资、销售的下行压力,我们认为政策放宽  
窗口或逐步明朗;长期来看,集中度仍将稳步提升,头部企业优势将进一步扩大,我  
们仍看多地产龙头,推荐:1、价值龙头:万科、保利地产等;2、存量红利:建发股  
份。                                                                        
    风险提示:三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性大幅收紧。          

[2018-09-08]房地产行业:房企拿地趋于谨慎-周报(20180908)
    ■川财证券
    核心观点                                                                
    川财周观点:三季度以来,土地流拍数量增多、溢价率明显下滑,土地市场区域  
冷淡,房企拿地整体保持谨慎。从拿地销售比来看,前八月土地投资力度整体弱于去  
年。克而瑞数据显示,1-8月销售百强房企平均拿地销售比为0.44,相比2017年0.6仍  
有一定差距。分梯队来看,TOP30以后房企拿地销售比较2017年下降幅度更大,尤其是 
TOP31-50梯队房企,前八月拿地销售比远低于百强平均。去杠杆的大背景下,房企更  
注重控制土地投资强度,保证现金流。土地降温有望倒逼土地出让环节在定价层面更  
为合理,房企的拿地理性化已经逐步影响2018年销售利润率,市场对于房企利润率持  
续回落的悲观预期有望得到修复。前期市场对于宏观经济担忧较大,伴随着宽松政策  
预期抬升,地产股估值修复有望延续,相关标的为保利地产、招商蛇口、新城控股、  
荣盛发展。                                                                  
    市场表现:本周上证综指下跌0.84%,收报于2702.30点。川财地产金融指数本周  
下跌1.54%,成分股中中弘股份、天业股份和华丽家族周涨幅居前,分别上涨23.46%、 
11.89%和8.06%。与之相比,保利地产、招商蛇口和电子城周跌幅居前,分别下跌6.19 
%、6.11%和5.38%。                                                           
    关键指标:30大中城市本周商品房成交面积为248.16万平方米,环比减少了61.98 
万平方米。其中一线城市商品房成交面积为42.32万平方米,环比减少了35.88万平方  
米;二线城市商品房成交面积为114.48平方米,环比减少了29.79万平方米;三线城市 
商品房成交面积为91.36万平方米,环比增加了3.70万平方米。                     
    行业动态8月30日,北京市海淀区最大的共有产权房项目--永靓家园开始申购登记 
。根据此前发布的公告,购房人可在网上申购该项目共计2141套房源。值得一提的是  
,此次申购与以往项目最大的不同是,没有把供给非京籍房源数量"一刀切"地划定为3 
0%。(经济日报)                                                            
    公司动态荣盛发展(002146):2018年8月,公司实现签约面积68.03万平方米,  
同比增长87.67%;签约金额68.35亿元,同比增长68.77%。2018年1-8月,公司累计实  
现签约面积512.60万平方米,同比增长52.55%;累计签约金额534.46亿元,同比增长4 
8.75%。                                                                     
    风险提示:经济数据不及预期;政策出现收紧。                              

[2018-09-07]房地产行业:社保改革利好物管龙头成长,个税改革助推地产蓝筹反弹-重大事项点评
    ■中信证券
    事项:                                                                  
    根据中国政府网信息,9月6日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。      
    会议指出,全面落实全国人大常委会审议通过的新修订的个人所得税法,建立综  
合与分类相结合的个人所得税制,是我国前所未有的重大税制改革。抓紧按照让广大  
群众得到更多实惠的要求,明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息  
、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准,使群众应纳税收入在 
减除基本费用标准的基础上,再享有教育、医疗、养老等多方面附加扣除,确保扣除  
后的应纳税收入起点明显高于5000元,进一步减轻群众税收负担,增加居民实际收入  
、增强消费能力。专项附加扣除范围和标准在向社会公开征求意见后依法于明年1月1  
日起实施。今后随着经济社会发展和人民生活水平提高,专项附加扣除范围和标准还  
将动态调整。                                                                
    会议强调,目前全国养老金累计结余较多,可以确保按时足额发放,在社保征收  
机构改革到位前,各地要一律保持现有征收政策不变,同时抓紧研究适当降低社保费  
率,确保总体上不增加企业负担,以激发市场活力,引导社会预期向好。            
    评论:                                                                  
    普通住房贷款利息个税专项附加扣除强化居民合理住房消费能力此次国常会再次  
明确,2019年1月1日将实施个人所得税专项附加扣除,包括普通住房贷款利息和住房  
租金的专项附加扣除。普通住房贷款利息的扣除,有利于降低居民的购房负担。相比  
以往,此次国常会明确可以抵扣的住房贷款利息为“普通住房”,则进一步说明了此  
项政策差别化的特点——只保障刚需,仍遏制投资投机。住房租金的专项附加扣除,  
可减轻租房户的负担,也可能进一步规范住房租赁市场(申报或许需要租赁相关凭证  
)。这一政策有利于缓解个别城市房租上涨所带来的社会焦虑,减轻地产企业面临的  
调控压力。                                                                  
    总体上来看,我们认为,住房贷款利息和住房租金的专项附加扣除推出,加之按  
揭贷款利率可能见顶,将有利于地产市场走向稳定,也有利于稳定资本市场预期。    

[2018-09-07]房地产行业:一手房销售同环比上升二手房下降,库存处于低位-销售周报0902
    ■天风证券
    行业跟踪(2018.08.24-2018.08.30)                                       
    一手房:环比上升13.24%,同比上升0.44%,累计同比上升13.66%               
    本周跟踪35大城市一手房合计成交4.54万套,环比上升13.24%,同比上升0.44%, 
累计同比上升13.66%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别为30.82%、7.46%、15 
.14%;一线、二线、三线一手房城市同比增速分别为54.81%、0.39%、-17.94%;一线  
、二线、三线一手房城市累计同比增速分别为-11.9%、-14%、-26%;一线城市中,北  
京、上海、广州、深圳环比增速分别为26.21%、29.58%、65.09%、-3.32%;          
    二手房:环比下降5.54%,同比下降3.63%,累计同比上升3.56%本周跟踪的12个城 
市二手房成交合1.28万套,环比下降5.54%,同比下降3.63%,累计同比上升3.56%,其 
中一线、二线、三线城市环比增速分别-0.56%、-6.37%、-28.59%;一线、二线、三线 
城市二手房同比增速分别73.67%、-22.4%、-46.72%;                             
    库存:去化周期41.5周,环比上升3.42%                                     
    戔止本次统计日,全国18大城市住宅可售套数合计66.8万套,去化周期41.5周,  
环比上升3.42%,同比上升19%;其中一线、二线、三线城市环比增速分别-0.07%、1.5 
2%、9.24%;一线、二线、三线城市同比增速分别为9%、72%、-13%;一线、二线及三  
线去化周期分别为35.9、46.3、43.6周。                                        
    投资建议:仍兊而瑞百强房企销售数据看8月仹销售金额增速虽略有回落,但仌处 
亍高位,仍城市高频数据看8月仹销售面积增速较7月仹大幅提升,地产景气度持续超  
预期,我们认为9-10月销售受推盘增多和去年低基数影响有望持续向好,补库存背景  
下投资开工将持续维持高位、去杠杆暂缓到位资金有望好亍预期丏未杢挄揭贷款市场  
利率存在边际下降可能,目前市场对地产板块的政策担忧(调控以及房产税)已绊反  
应相对充分,丏土地市场近期降温,政策面继续收紧的概率已绊丌大。宏观绊济压力  
下,宽信贷、宽货币、宽财政等政策有望相继出台,地产行业边际将会明显受益,建  
议关注:招商蛇口、保利地产、万科A、融创中国、新城控股、半夏并福、旭辉控股、 
荣盛发展等。                                                                
    风险提示:市场对政策调控反应过度;新房销售丌及预期,加息。              

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