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宋都股份(600077)业内点评

业内点评

≈≈宋都股份600077≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:18.12.05)
[2018-12-04]房地产行业:推盘量创近五年新高,销售端分化延续-周报
    ■中金公司
    行业近况                                                                
    上周,我们持续监测的60城新房销售面积同比增长6%,其中超高/高能级城市同比 
增长8%,但中低能级城市出现近2%同比下降;                                    
    10个重点城市推盘量同比增长75%,创近5年新高。                            
    评论                                                                    
    一二线与三四线市场销售量分化加剧。上周60城新房销售面积同、环比分别增长6 
%和4%(上上周分别+5%和-1%),其中超高能级/高能级城市同比增长8%(上上周+6%) 
,中低能级城市同比下降2%(上上周+3%)。11月全5周周均销售面积较10月周均(低  
基数)仅增4%,绝对销售规模仍疲软。                                          
    销售均价环比维稳,同比涨幅收窄。上周60城新房销售均价环比走平,同比上涨9 
%,其中超高能级/高能级和中低能级城市分别同比上涨7%和14%(上上周+6%和+16%)  
。11月全5周周均销售均价环比微降2%,同比涨幅较10月收窄4个百分点至9%。        
    推盘量创新高,去化率仍处低位。上周10个重点城市共有83个项目开盘,新推房  
源同比增长75%至24842套,创近5年新高。                                       
    11月全5周累计推盘量同比增长45%,销售去化率较10月下降6个百分点至65%,降  
至历史底部水平。                                                            
    土地供应量小增,但成交量下滑近两成。上周300城居住用地推出面积同比增长16 
%,但成交面积同比下降17%。11月全5周累计推出面积录得8%的同比增长,但成交面积 
下滑18%,成交楼面均价同比下跌12%,平均溢价率较10月微升1个百分点至7%,仍处于 
历史低位。                                                                  
    估值与建议                                                              
    A/H地产股当前分别交易于6.0x/5.3xFY19eP/E,虽较前期低点有所修复,但仍处  
于历史底部区间。我们判断年内板块在基本面走弱和政策面正向调整预期两股力量的  
博弈下,仍将呈现波动性(方向为波动向上,主要因市场对政策修复的预期逐渐加强  
)。3个月内建议优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头——A股保利、招商,H股 
华润、龙湖、中海。                                                          
    风险                                                                    
    融资环境超预期收紧,宏观经济下行。                                      

[2018-12-04]房地产行业:推盘量创近五年新高,销售端分化延续-周报#122
    ■中金公司
    行业近况                                                                
    上周,我们持续监测的60城新房销售面积同比增长6%,其中超高/高能级城市同比 
增长8%,但中低能级城市出现近2%同比下降;                                    
    10个重点城市推盘量同比增长75%,创近5年新高。                            
    评论                                                                    
    一二线与三四线市场销售量分化加剧。上周60城新房销售面积同、环比分别增长6 
%和4%(上上周分别+5%和-1%),其中超高能级/高能级城市同比增长8%(上上周+6%) 
,中低能级城市同比下降2%(上上周+3%)。11月全5周周均销售面积较10月周均(低  
基数)仅增4%,绝对销售规模仍疲软。                                          
    销售均价环比维稳,同比涨幅收窄。上周60城新房销售均价环比走平,同比上涨9 
%,其中超高能级/高能级和中低能级城市分别同比上涨7%和14%(上上周+6%和+16%)  
。11月全5周周均销售均价环比微降2%,同比涨幅较10月收窄4个百分点至9%。        
    推盘量创新高,去化率仍处低位。上周10个重点城市共有83个项目开盘,新推房  
源同比增长75%至24842套,创近5年新高。                                       
    11月全5周累计推盘量同比增长45%,销售去化率较10月下降6个百分点至65%,降  
至历史底部水平。                                                            
    土地供应量小增,但成交量下滑近两成。上周300城居住用地推出面积同比增长16 
%,但成交面积同比下降17%。11月全5周累计推出面积录得8%的同比增长,但成交面积 
下滑18%,成交楼面均价同比下跌12%,平均溢价率较10月微升1个百分点至7%,仍处于 
历史低位。                                                                  
    估值与建议                                                              
    A/H地产股当前分别交易于6.0x/5.3xFY19eP/E,虽较前期低点有所修复,但仍处  
于历史底部区间。我们判断年内板块在基本面走弱和政策面正向调整预期两股力量的  
博弈下,仍将呈现波动性(方向为波动向上,主要因市场对政策修复的预期逐渐加强  
)。3个月内建议优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头——A股保利、招商,H股 
华润、龙湖、中海。                                                          
    风险                                                                    
    融资环境超预期收紧,宏观经济下行。                                      

[2018-12-04]房地产行业:继续坚持“因城施策”,促进供求平衡-2019年投资策略
    ■信达证券
    政策展望:将坚持"房住不炒,因城施策",部分城市刚需政策或将有所缓和。根  
据央行发布的《2018年第三季度中国货币政策执行报告》,宏观货币政策将保持稳健  
中性,适度增加中长期流动性供应。展望2019年,我们认为房地产政策将继续落实"房 
住不炒,因城施策",促进房地产市场平稳健康发展;重点城市的房地产刚需政策或将 
有所缓和,但房地产调控的大方向不会改变。                                    
    市场展望:预计2019年房地产市场将保持稳定增长。                          
    由于房地产信贷的持续收紧和市场秩序的逐步规范,主要城市9月份以来销售增速 
有所下滑。在目前银行的流动性有所改善的环境下,2019年部分城市的房地产刚需政  
策或将有所缓和,从而促进市场稳健发展。                                      
    2018年1-10月份,全国房地产开发投资同比增长9.7%,保持稳健增长。2018年一  
季度,房地产投资同比增长10.4%,增速达到2015年3月份以来的新高。由于2016年和2 
017年土地市场成交旺盛,土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性,因此虽然20 
18年土地成交增速有所下滑,但是2019年投资增速出现大幅下滑的可能性不大。      
    维持行业"中性"评级。我们认为2019年房地产调控将继续落实"房住不炒,因城施 
策",预计2019年房地产销售和投资增速将保持稳定,大起大落的概率不大,维持行业 
"中性"评级。                                                                
    风险因素:房地产市场调控的风险;房地产融资政策进一步收紧。              

[2018-12-03]房地产行业:房贷利率松动扩围,政策环境逐步改善-周刊
    ■中银国际
    支撑评级的要点                                                          
    板块行情:上周SW房地产指数下跌0.52%,沪深300指数上涨0.93%,相对收益为-1 
.45%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第21位。个股表现方面,SW房地产板  
块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:嘉凯城、天津松江、莱茵置业、实达集团、 
金宇车城。                                                                  
    公司动态:保利地产发行15亿永续中票,利率4.63%;我爱我家斥2亿元回购3,486 
.4万股,用于股权激励;正荣拟发行10.84亿购房尾款ABS用于偿还债务;绿地拟发行2 
.8亿美元定息债券,票面利率9.125%;金地完成发行30亿元超短期融资券,利率4.07% 
;华远地产完成发行15亿元短期融资券,发行利率4.88%;阳光城拟斥资4.09亿回购股 
份,用于员工持股。                                                          
    政策新闻:国务院表示将完善养老设施供地政策,新建小区要求相关配建;沪浙  
苏正编制《上海大都市圈空间协同规划》,涉"1+7"市;深圳发布城市更新新规,简化 
权属认定手续,延长用地行为时间;北京统计局公布前10月商品房销售面积461万平米 
,同比下降24%。                                                             
    行业数据:上周40个重点城市新房合计成交573万平米,环比上升6.8%;11月截至 
上周累计日均成交77万平米,环比10月上升23.1%,较去年11月上升7.9%。其中,一、 
二、三线城市上周成交面积分别环比变化:19.6%、0.8%、8.9%,北上广深环比变化分 
别为:61.6%、4.8%、29.2%、-5.5%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为7个 
月,环比上升0.01个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2,320万平米  
,环比上升64.2%;年初至今累计成交10.66亿平米,同比上升9.6%。                
    风险提示:融资收紧背景下流动性紧张;需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑  
;房贷利率水平持续提升。                                                    

[2018-12-03]房地产行业:11月房企融资放量,港股内房领跑恒生-光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告
    ■光大证券
    市场行情:A股地产板块小幅调整,H股地产板块领涨大市11月17日至11月30日,  
申万房地产指数下跌3.31%,跑输沪深300指数0.7pc,在28个申万一级行业指数中排  
名第6;恒生中国内地地产指数上涨7.26%,跑赢恒生指数6.03pc,表现优于13个恒生 
综合行业指数。                                                              
    政策动态:工程建设开展专项整治,东莞调升普通商品住房价格标准宏观层面,  
近期七部门开展工程建设领域专项整治;国务院部署进一步发展养老产业;舟山政府  
门户网站称沪浙苏正在编制《上海大都市圈空间协同规划》,涉"1+7"市。区域层面, 
广州明确自持商品房禁止销售,租赁合同不超20年;东莞调升普通住房价格标准,第  
一类上升117元/平米;深圳就监管新规征求意见,对商品房预售、房屋租赁、资金监  
管等作出规定;长春发布新规,明确商品房总预收款30%专项用于项目工程建设。    
    公司动态:借新还旧下,房企11月境内外融资放量近期,主流房企密集发布融资  
公告,涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期  
融资券、ABS等。根据wind数据,2018年11月房企境内发行债券523亿元,规模环比增  
长14%,同比增长112%;11月内房海外发行债券304亿元(根据当期汇率换算,下同  
),环比增长263%,同比增长7%。全年来看,房企累计境内发债5632亿元,同比增  
长66%;内房累计海外发债亿元3220亿元,同比增长12%。                        
    数据更新:楼市累计降幅持续收窄,TOP40龙头销售高位小幅放缓30城商品房双周 
成交环比下降0.1%,全年累计降幅继续收窄至7.3%;11城二手房双周成交环比减少2 
%,全年累计降幅继续收窄至5.1%;继续印证我们全年销售谨慎、结构倾向一二线的 
判断。100城土地双周成交面积环比下降14.4%,双周成交总价环比下降16%,土地市 
场继续降温。克而瑞数据1-11月TOP40房企销售金额同比增长35%,增速较1-10月(37 
%)高位继续放缓,对比全国整体水平,行业集中度提升趋势仍十分明显。          
    投资建议:关注龙头确定性价值和国改机遇截止2018年11月30日,申万房地产指  
数PE(TTM)约9.31倍,低于过去5年均值(17.32倍)1.53个标准差,板块估值水平继  
续处于低位。                                                                
    政策面整体平稳,基本面持续下行,借新还旧下,11月房企融资放量。基于城市  
轮动一二线逐步复苏,以及行业融资、拿地、销售三重集中度提升的判断,建议关注  
重点布局高能级城市的头部房企,如A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创 
中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇,如光明地产  
、中华企业、上实发展。                                                      
    风险分析:房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美  
元走强或导致房企汇兑损失加大。                                              

[2018-12-03]房地产行业:销售增速放缓,关注政策信号-重大事项点评
    ■中信证券
    事项:                                                                  
    CRIC和中国指数研究院等发布了2018年前11月房地产行业龙头公司销售数据。我  
们点评如下:                                                                
    评论:                                                                  
    企业销售增速下降                                                        
    2018年前11个月,行业龙头销售额累计同比增长31.3%。11月单月,龙头公司销售 
增长18.7%,增速明显放缓。                                                   
    行业下行对企业销售的影响开始出现。销售的遇冷反过来也左右了开发企业的经  
营行为,比如拿地规模的下降,企业更为积极的推盘行动,以及降价促销,也将随之  
出现。                                                                      
    具体到销售数据来说,销售增速下行的预期已经反映的比较充分,销售数据本身  
的含金量也在下降。从销售均价看,目前的房价基本保持稳定,我们认为主要还是由  
于各个大中城市的限价政策,使得开发企业层面的房价波动比较平稳。              
    风险因素:                                                              
    行业仍将面临基本面调整的风险,未来3-6月房价仍有可能继续下降,个别企业资 
金链可能十分紧张。                                                          

[2018-12-03]房地产行业:同比继续放缓,环比转负扩大-楼市字典系列(11月)
    ■国泰君安
    摘要:l1月租金同比继续放缓,环比转负扩大。在我们监测的33个城市中,11月  
比10月多增加一个城市,目前已有18个城市的租金涨幅环比转负,其中重庆、兰州、  
北京环比回落最猛分别达到-5.88%、-3.07%、-2.19%。租金环比涨幅前三的城市分别  
是天津4.88%、西宁4.77%、呼和浩特3.77%。                                     
    在我们监测的36个城市中,11月二手房房价已经有21个城市环比下跌,比10月多  
出现4个城市。环比跌幅前三分别是宁波-5.03%、长沙-2.81%、贵阳-2.34%,环比涨幅 
前三分别是深圳3.38%、哈尔滨3.51%、银川3.11%。全国二手房房价同比去年11月,有 
31个城市是上涨的,只有5个城市二手房房价是相比去年11月下跌的。其中涨幅最猛的 
前三个城市分别是三亚40.91%、呼和浩特40.65%、贵阳37.85%。同比去年11月下跌的  
城市是石家庄-6.72%、厦门-6.00%、北京-4.67%、上海-2.23%、郑州-1.48%。        
    北京多数区域租金环比转负。11月,北京已有7个区域出现租金环比下跌现象,其 
中跌幅最大的三个城市分别是石景山区-6.02%、海淀区-4.36%和西城区-3.30%,顺义  
区依然环比增长1.1%。且同比租金增速放缓,11月租金同比涨幅度最大的依然在三环  
外:昌平区40.67%、丰台区19.76%、西城区17.75%。                              
    上海区域租金有所好转。上海租金上涨幅度不如北京,在我们有数据的样本中,1 
1月上海有2个区域出现租金环比下跌,相比10月的四个区域数据有所好转,这两个区  
域分别是虹口区-1.50%和长宁区-0.20%。11月上海部分区域的租金同比涨幅扩大,租  
金同比涨幅前三的分别是黄浦区24.34%、徐汇区19.79%、虹口区18.63%,区域租金涨  
幅最高的在内中环。                                                          
    深圳多数区域租金环比回暖。由于数据区域缺乏,11月深圳租金在我们监测的区  
域只有福田区出现了环比下跌,多数区域从10月的负增长回正。环比上涨幅度最大的  
是盐田区12.28%和宝安区3.79%。                                               
    同比数据上来说,深圳各个区域租金上涨都很明显,同比涨幅几乎都在20%以上, 
除了盐田区。                                                                
    广州超半数区域租金环比转负11月。在我们监测的广州9个区域中有6个区域租金  
环比出现了负增长,跌幅最猛的分别是南沙区-3.82%、荔湾区-3.79%、越秀区-2.64%  
。11月租金同比涨幅前三的区域分别是黄埔区33.26%、天河区17.86%、白云区16.85%  
。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等龙头蓝筹。                       
    风险提示:租赁政策出台不达预期,调控政策继续收紧。                       

[2018-12-03]房地产行业:土地+销售+库存,新开工预测的核心三因子回归模型-【光大地产】行业数据测算模型专题系列报告((一)
    ■光大证券
    定义光大地产新开工预测的三大核心变量因子我们认为土地成交、销售情况(资  
金回笼)、库存状况是决定房屋新开工数据的核心三要素。                        
    土地成交:代表房企获取原材料即土地的意愿。考虑到土地成交的提前性和短期  
波动性,我们采用具有代表性的全国百城土地成交建筑面积累计同比增速(12个月移  
动平均,提前6个月)作为核心变量因子①。销售状况:代表房地产企业去化产品的价 
格和速度,着重考量销售质量(即销售回款的现金回流情况)。我们采用具有代表性  
的房地产开发资金来源中的其他资金(主要是定金和按揭贷款,体现房地产企业销售  
的有效性及现金回流情况)累计同比增速(12个月移动平均)作为变量因子②。库存  
状况:代表房地产企业现存的商品住宅存货量,我们采用具有代表性的【光大地产开  
工未售库存】定义(详见2018年11月10日首发的"停工,18亿平隐形库存?"),即为  
【以新开工为起点的开工未售库存】(下简称"开工未售库存",开工库存=显性库存+  
隐性库存)的去化周期(销售数据按12个月移动平均计算)作为核心变量因子③。    
    光大地产新开工预测核心三因子回归模型R-square超过92%我们将统计局已公布的 
全国商品房新开工月度面积(12个月移动平均)累计同比增速(截止2018年10月)与  
核心三因子做了回归分析,回归模型显示R-Square>92%,相关性明显。根据回归模型  
和三因子预测数据,我们预测2018年全国商品房新开工面积约为20.2亿平,增速约13% 
;其中全国商品住宅新开工面积约为14.7亿平,增速约为15.2%,占比约为73%。      
    风险分析房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元  
走强或导致房企汇兑损失加大。                                                

[2018-12-03]房地产行业:供应下降成交上升,土地市场回暖-周报20181202
    ■天风证券
    土地供应(2018.11.19-2018.11.25):百城土地供应建筑面积同比下降9.64%本  
周100城土地供应建筑面积合计4482.68万平方米,环比上升0.98%,同比下降9.64%。其  
中一线、二线、三线城市供应面积分别为191.32、1585.72、2705.64万平方米,环比  
增速分别为76.39%、19.06%、-9.79%;同比增速分别为37.71%、-39.07%、21.91%。   
    本周100城土地挂牌均价2489元/平方米,环比上升13.5%,同比下降7.64%。其中一  
线、二线、三线城市挂牌均价分别为8917、3883、1278元/平方米,环比增速分别为-0 
.75%、24.02%、-17.17%;同比增速分别为-2.34%、21.53%、-20.13%。              
    土地成交(2018.11.19-2018.11.25):百城土地成交建筑面积同比上升15.86%本 
周100城土地成交规划建筑面积2319.77万平方米,环比上升64.23%,同比上升15.86%。  
其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为232.24、976.57、1110.96万 
平方米,环比增速分别为100.93%、101.24%、36.88%;同比增速分别为105.49%、121. 
49%、-23.29%。本周100城土地成交均价2523元/平方米,环比下降4.43%,同比上升40.7 
1%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为7914、1918、1928元/平方米,环 
比增速分别为1.21%、-43.52%、32.87%;同比增速分别为-10.95%、-1.79%、61.88%。 
本周100城土地成交总价585.3亿元,环比上升56.94%,同比上升63.02%。其中一线、二  
线、三线城市土地成交总价分别为183.8、187.3、214.2亿元,环比增速分别为103.37 
%、13.66%、81.86%;同比增速分别为83%、117.53%、24.17%。                     
    投资建议:随着贸易战缓解市场情绪,我们维持看好板块的判断,主要认为在年  
底资金基于配置价值选择业绩确定性高、估值相对较低、政策风险相对较小的地产板  
块。从基本面角度看,三四线出现明显调整,行业整体累计增速逐渐转负,市场对政  
策宽松的预期明显提高,因此我们认为对地产板块的判断可以乐观至明年一季度,继  
续推荐:万科、保利为主的龙头,规避三四线占比较高的房企。                    
    风险提示:市场对政策调控反应过度;新房销售不及预期,加息。              

[2018-12-03]【房地产阎常铭】2019年房地产行业年度策略:看好一二线
    ■兴业证券
                                                                            

[2018-12-03]房地产行业:估值便宜叠加业绩理想,龙头房企值得关注-2019年上半投资策略
    ■东莞证券
    投资要点:                                                              
    楼市销售拐点出现但预计整体风险可控。预计18年行业整体销售面积将出现下降  
,降幅区间维持在-5%以内;销售金额累计同比也会跌至5%左右的水平。但18年全年销 
售绝对值仍维持在历史较高水平,楼市整体风险可控。另一面,房地产行业整体库存  
水平较低,去化周期较短,对房价有明显的支撑作用。开发投资增速绝对值仍维持在  
近年高位,明显高于固定资产投资增速,对经济的支撑作用仍相当明显。            
    18年下半年以来楼市政策相对平静精准调控预期提升。过去政府对于房地产市场  
始终处于"收紧--调控--放松--刺激--收紧"的周期循环中。当前地方财政依赖土地出  
让金,房地产行业对GDP增长及金融体系稳定没有根本性改变,加上贸易战持续背景下 
稳经济增长显得更为重要。预计来年上半年行业政策面会延续平稳平静状态,并且精  
准精细调控将更为突出,政策边际效应减弱,超预期调控可能性较低。              
    货币政策转向信贷规管及去杠杆将趋缓。行业资金面三季度以来有所改善;货币  
政策以稳健+合理充裕为主线,预期资金面最悲观时间已经过去。而金融信贷政策方面 
,也持续出现矫偏的情况。预计19年上半年信贷规管及去杠杆将趋缓,行业融资面及  
流动性将持续有所好转。                                                      
    行业集中度提升明显龙头房企优势突出。开发商留存可结算资源丰富。全年看行  
业整体结算业绩保障度高,业绩理想带动板块估值修复可期。板块当前整体估值已经  
击穿历史底部,超跌明显。板块整体的绝对估值及相对估值便宜,估值优势凸显,板  
块整体向下风险有限。                                                        
    总结与投资建议。行业经历了过去三年的销售大年,上市房企整体已售未结资源  
丰富,业绩保障度高。行业当前整体估值跌至历史底部。在行业集中度加速提升,强  
者愈强背景下,更看好龙头房企的未来行情走势。建议投资者关注销售高增长,业绩  
确定性高,估值便宜及股息率理想的龙头地产股,如万科A、保利地产、招商蛇口、金 
地集团、华发股份、华夏幸福、荣盛发展等。                                    
    风险提示。政策调控超预期,销售大幅回落。                                

[2018-12-03]房地产行业:银行板块跑赢大盘,保险业加速对外开放,与狼共舞,方显大国本色-金融地产研究部三循环周报
    ■申万宏源
    本周话题:保险业加速对外开放-与狼共舞,方显大国本色11月25日,银保监会发 
布批复,同意德国安联集团筹建安联(中国)保险控股有限公司,我国首家外资保险  
控股公司落地。11月26日,法国安盛与安盛天平的五家中资股东已签订股份出售和购  
买协议,交易完成后,原已持有安盛天平50%股权的法国安盛将实现全资控股。截至20 
17年财险中外资的保费占比仅为1.96%,人身险中外资的保费占比为7.22%,整体外资  
保险公司的资产占比为6%左右。                                                
    90年代中后期政策放开后外资保险陆续在华成立合资公司。近年来,外资保险公  
司在国内的市占率和话语权均一般,与加入WTO时对“狼来了”的担忧相去甚远,主要 
系:1.中外双方股东在经营理念和盈利期待等方面与外资股东存在偏差,2.相关经营  
资质和数据资源外资险企获取难度较大。随着金融开放的不断深入,外资险企正不断  
尝试从舞台边缘向中央迈进。                                                  
    与狼共舞,方显大国本色。开放带来进步,封闭必然落后,开放外资险企短期来  
看或许会加剧竞争程度,但长期来看难以撼动国内险企的竞争优势,我们认为,外资  
险资仍将以“小而美”竞争姿态努力从舞台边缘向属于自身优势的中心迈进,外资股  
东极重保障,严守价值,注重长期经营发展理念十分值得我们境内股东学习。当前我  
国保险业正努力迈向高质量发展,高质量供给在激发优质需求的同时必将提升行业整  
体发展水平。                                                                
    各行业周观点及标的推荐:银行:上周申万银行指数上涨0.95%,沪深300指数上  
涨0.93%,板块跑赢大盘。在经济下行压力短期未消的环境下,投资者对银行资产质量 
的担忧仍将持续存在。大型国企和小型企业景气度的改善以及如果政策成功托底经济  
,则将有效缓解市场对银行资产质量的担忧,但部分民企经营受困乃是不争的事实。  
总体而言,我们对2019年银行资产质量的核心判断持谨慎保守的态度,预计明年银行  
不良生成率将有所提升。息差方面,预计18年息差将维持稳中有升趋势。但展望19年  
,小微贷款定价上限受限以及债券市场回暖背景下对公信贷有效需求边际趋弱,预计  
贷款利率将有所回落,银行息差同比收窄。尽管我们判断息差、资产质量等基本面指  
标表现不及18年,但这不会改变全行业业绩增速持续向上的核心趋势。从估值来看,  
当前银行估值仅0.86倍18年PB,仍处在历史低位。我们维持“龙头搭台、拐点唱戏”  
的选股策略,重申“财务余量”的辅助维度,拐点首选上海银行、平安银行、常熟银  
行;龙头银行推荐招商银行、农业银行、建设银行和宁波银行。                    
    证券:证券行业上涨0.6%,跑输沪深300指数0.3个百分点,多元金融行业下跌0.2 
%,跑输沪深300指数1.2个百分点。本周券商板块整体表现相对平稳,略跑输大盘,周 
末G20会议关于中美贸易战沟通取得积极的进展,以及加快准备恢复股指期货常态化交 
易,均利好券商。我们认为2019年资本市场改革仍将继续推进,券商业绩和估值有望  
提升。目前板块PB估值在1.29倍,龙头券商PB估值在0.9倍-1.5倍,处于历史底部中枢 
偏下水平。重申证券行业“看好”评级,尤其推荐龙头券商,重点关注多层次资本市  
场建设的边际变化,以及龙头券商业绩持续跑赢行业,向上超预期的可能。首推中信  
证券、广发证券、国泰君安,建议关注光大证券。                                
    保险:保险行业上涨0.9%,与沪深300指数持平。关注板块四季度较为确定的估值 
切换机会,展望明年全年保费可保持平稳增长。2018年上市险企主推保障型保险产品  
,经历一季度低点后新单保费改善趋势确立,价值增速优于新单增速;同时展望后续  
资管新规下竞争类产品银行理财、结构性存款、货币型基金进入量价下行通道,有利  
于理财型保单销售,四季度险企在低基数下补短板,预计平安、国寿、太保和新华全  
年NBV增速为+8%、-15%、-10%和+4%。资产端目前长端利率企稳,有利于保险长期资金 
配置,短期受资本市场波动负面影响导致投资收益与资产减值损失一定程度承压;展  
望后市,预期准备金可持续释放提振利润表现,预期全年业绩表现可持续。当前估值  
对应18年PEV为0.7-1.2倍,处于历史中低位,推荐标的:中国平安、新华保险、中国  
太保。                                                                      
    地产:上周申万房地产指数下跌0.52%,沪深300上涨0.93%,跑输大盘(沪深300  
)1.45个百分点。嘉凯城涨幅最大,为15.2%,中弘退涨幅最小,为-30.0%。目前A股  
龙头房企的估值已经处于底部区域,目前港股、美股房地产龙头估值,均高于A股地产 
龙头。对比2009年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期,A股龙头房企的估值修复 
理应重视。建议关注:保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金地集团、阳光城、 
蓝光发展。2018是长效机制落地年,租赁标的建议持续关注:光大嘉宝、世联行、滨  
江集团。                                                                    
    建筑:上周建筑行业涨幅0.3%,跑输沪深300指数0.7%。1)地方融资平台融资情  
况边际改善优先利好地方国企,当下我们依旧维持之前的判断不变,后续将继续紧跟  
项目的落地与贷款的发放情况,政府消费是18年下半年确定性最强的方向,若后续信  
贷数据或上市公司融资有加快迹象即可积极参与,推荐业绩高增长,融资改善后受益  
明显标的:看好中国中铁、四川路桥、苏交科、中设集团。同时关注信用(政策预期+ 
融资环境)边际改善最明显的民营PPP龙头东方园林、岭南股份、龙元建设。         
    2)继续推荐专业工程公司:专业工程中煤化工和化工固投强劲复苏,石油化工固 
投继续高景气,近期人民币贬值和油价上涨有利短期股价表现,推荐:中国化学(18  
年30%增长,PE14X,业绩三大驱动力齐改善,1-10月订单持续高增长,收入符合预期  
,PTA减值问题获解决)。                                                     

[2018-12-03]【地产(物业管理)】从零到一之路:四象限透视社区增值服务
    ■中信证券
                                                                            

[2018-12-03]房地产行业:新房成交量、价料延续弱势表现-12月基本面展望
    ■中金公司
    投资建议                                                                
    预计11月全国商品房销售面积将出现5%左右同比下跌(10月-3.1%),12月跌幅可 
能进一步扩大至8%,整个四季度跌幅料将达5%以上(前三季度增长2.9%)。          
    理由                                                                    
    11月高频销售数字低于预期。我们持续监测的60个城市11月周均新房销售面积在1 
0月低基数下仅录得3%环比增长,略低于我们前期判断(+5-10%);新房销售均价环比 
下跌3%,同比涨幅由10月的13%降至8%。10个重点城市推盘量仍处高位(同比+37%), 
但去化率较10月下滑8个百分点至63%,创2015年8月以来新低。预计全国商品房销售面 
积11月同比下滑约5%,降幅较10月(-3.1%)继续扩张。                           
    12月销售面积跌幅预计将进一步扩大。我们预计年内市场在购房人对后市房价不  
确定性的担忧情绪影响下仍将承压,尤其前期房价上涨过快的非都市圈三四线城市将  
面临较大回调压力。同时考虑到去年同期销售基数较高,我们判断12月全国商品房销  
售面积跌幅将较11月扩大至8%。                                                
    土地市场整体仍低迷,但部分一二线城市供应放量带动成交回暖。              
    11月我们监测的300个城市居住用地成交面积同、环比分别下滑21%和18%,平均溢 
价率仍处于6%的历史底部水平。但同时我们观察到部分热点一、二线城市土地供应集  
中放量,且成交量显著走高(北京、深圳、广州、西安成交规模均创年内新高),溢  
价率亦小幅回升。                                                            
    盈利预测与估值                                                          
    A/H地产股当前分别交易于5.9x/5.2xFY19eP/E,虽较前期低点有所修复,但仍处  
于历史底部区间。我们判断年内板块在基本面走弱和政策面正向调整预期两股力量的  
博弈下,仍将呈现波动性(方向为波动向上,主要因市场对政策修复的预期逐渐加强  
)。3个月内建议优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头——A股保利、招商,H股 
华润、龙湖、中海。3-6个月维度上,预计政策积极变化带来的估值修复将主导地产股 
走势,建议适时配置优质高弹性标的,A股中南建设,H股融创、龙光、旭辉、合景泰  
富、金茂,但不建议追逐三四线标的。                                          
    风险                                                                    
    融资环境超预期收紧,宏观经济下行。                                      

[2018-12-03]房地产行业:销售保持韧性,单月环比有所提升-2018年11月克而瑞TOP100房企销售点评
    ■民生证券
    一、事件概述                                                            
    克而瑞发布2018年1-11月房地产公司TOP100销售排行榜,1-11月TOP100房企累计  
实现销售金额超8.7万亿元,同比增长37.5%,11月单月实现销售金额8953亿元,同比  
增长24.5%。                                                                 
    二、分析与判断                                                          
    TOP100房企销售保持韧性,部分房企销售增速依旧维持高位2018年1-11月,TOP10 
0房企累计实现销售金额超8.7万亿元,同比增长37.5%,同比增速依旧保持在较高水平 
。2018年1-11月,销售金额TOP30房企中,增速排名前列的房企分别为中国金茂、新城 
控股、金科股份和阳光城,分别同比增长109.2%、88.7%、83.5%和72.7%,增速显著领 
先于平均增速。                                                              
    单月同比增速持续放缓,环比有所提升                                      
    2018年11月TOP100房企单月实现销售金额8953亿元,同比增长24.5%,较10月32%  
的增速下降7.5个百分点,在政策调控常态化和市场预期下滑的背景下,单月销售增速 
持续回落,预计未来销售增速会继续承压;11月单月销售金额较10月环比增长9.0%,  
主要是房企年底积极推盘,预计12月推盘速度较11月持平。                        
    千亿房企数量达25家,头部房企销售额再创新高                              
    截止2018年11月底,克而瑞排行榜上销售金额超千亿的房企数达到25家,较上年  
同期的14家,大幅增加。其中,销售金额超3000亿的房企达6家,较上年同期的3家,  
实现翻倍。1-11月TOP10房企累计销售金额约为3.67万亿元,较上年同期增长28.4%,  
销售额再创新高。                                                            
    三、投资建议                                                            
    根据克而瑞TOP100房企销售数据来看,1-11月TOP100房企单月销售增速持续回落  
,年底房企推盘速度加快是11月销售环比提升的主要原因,总体而言,TOP100房企销  
售降温较为明显,预计12月房企将保持较高推盘速率,单月销售相比11月会相对平稳  
。建议重点关注销售能力较强、结算有保证及财务较为稳健的头部企业,如万科A、保 
利地产、招商蛇口、新城控股和绿地控股等。                                    
    四、风险提示:房地产调控政策持续收紧,销售增速不及预期。                

[2018-12-02]房地产行业:持续看好地产股投资价值!-周报(11.24-11.30)
    ■兴业证券
    投资要点                                                                
    本周主要数据                                                            
    销售:                                                                  
    本周我们统计的43个重点城市整体成交数据环比变化+14%,同比变化+37%。其中  
一/二/三线城市成交面积环比分别变化+44%/+12%/+7%;一/二/三线城市同比分别变化 
-15%/+30%/+15%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+62%/+25%/+70%/ 
+19%,北、上、广、深同比变化+70%/+20%/+23%/+22%。本周的二手房市场中统计的13 
个城市成交面积环比变化-3%,同比变化-9%。库存方面,本周统计的18城市库存去化  
周期为9.6个月,环比变化+0.1个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.1/+0.1/+0.1个 
月。                                                                        
    土地:                                                                  
    本周300城住宅用地成交面积环比变化22.8%,同比变化0.1%。其中一/二/三线环  
比变化分别为15.7%/59.0%/0.0%;同比变化73.9%/201.8%/-44.9%。2018年至今,300城 
土地成交同比变化14%,其中一/二/三线同比分别为-13%/10%/18%;土地流拍率为7.1% 
,较去年同期提4.0个百分点,其中一/二/三线土地流拍率分别为5.5%/6.8%/7.3%     
    本周主要观点:                                                          
    我们10月25日、11月29日两次电话会议推荐地产股。核心逻辑是经济增长中枢下  
行之后,支撑经济的信用扩张媒介主要是房地产。不仅仅是中国,我们研究全球主要  
经济体,都是如此。因为有三个趋势是不可逆转的,分别是:1,企业的融资需求下降 
。10月份金融数据是比较好的案例;2,金融脱媒。虽然短期内有可能有波动,但是长 
期大趋势难以改变,银行寻找新的资产来配置;3,风险偏好下降。经济增长增速下降 
,社会回报率下降,风险偏好也随之下降。                                      
    当前政策持续边际变化,政策底基本确立。10月以来,北京、深圳、广州、杭州  
等城市按揭利率边际变化,中央政治局会议没有提及房地产调控,等等。政策底基本  
确立。同时,美国加息趋缓,国内货币政策空间加大。                            

[2018-12-02]地产行业:经济下行压力加大,房企增速延续回落-周报
    ■平安证券
    本周观点:本周公布的11月PMI数据降至荣枯平衡线,且连续3月显著低于对应月  
份历史均值,经济下行压力持续加大,"稳增长"背景下预计后续资金环境有望进一步  
宽松,叠加楼市降温渐显,政策调控亦存在边际改善空间,低估值、业绩确定、高股  
息率的龙头地产仍具备中期配置价值。建议关注:1)土储充足及融资占优、市占率持 
续提升的低估值龙头万科、保利、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长 
个股新城、荣盛、阳光城等。                                                  
    本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交50764套,环比升6%,  
同比升7%,高于2017年周均9%,2018年日均成交环比降9.6%;其中一线城市环比升 
20%,二线城市环比升10%,三线城市环比持平。推盘量环比下降,去化率环比下降  
。上周(11.19-11.25)重点城市新开盘80个项目,推出房源19158套,环比降1.8%, 
高出2017年周均值122.6%。平均去化率60%,环比降8个百分点。一手商品房11月日  
均成交:环比上升,同比上升。截止11月底,重点城市日均成交套数环比升18%,同  
比升6%。其中一线城市环比升11%(同比降10%),二线城市环比升31%(同比持平 
),三线城市环比升11%(同比升17%)。二手房成交环比上升,同比下降。本周二  
手房整体成交套数环比升2%,同比降8%。19城二手房挂牌套数周环比升1.2%。12月 
1日19城二手房挂牌59.8万套,环比升1.2%。深圳2.3%,北京升1%,上海降2.6%, 
广州升2%,成都升2.4%,重庆升3.2%。                                       
    本周动态:克而瑞公布11月百强房企销售数据。平安观点:成交增速延续回落,  
主流房企业绩目标完成难度较小。1-11月百强房企累计实现销售额8.7万亿,同比增长 
37.5%,销售面积6.6亿平,同比增长35.8%。其中11月单月实现销售额8956亿,同比 
升24.5%,较10月回落7.4个百分点;实现销售面积6714万平,同比升24.4%,较10月 
回落3.9个百分点。销售目标完成度方面,21家主流房企销售目标完成率较10月末提升 
8.7个百分点至90.3%,其中5家已提前完成全年目标。规模竞争加剧,房企延续分化  
。从各房企来看,11月碧桂园实现销售额530亿,同比升7.1%,累计销售额6645.5亿  
,同比增长24.4%,领跑房企。在二三线城市预售证、备案政策松动、房企推盘加大  
等背景下,25家房企累计销售额已突破千亿。对比来看龙光、金科、滨江等二线房企  
表现更为亮眼,单月增速分别为315.5%、214.7%、41.6%。                      
    风险提示:1)目前按揭利率连续22个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风 
险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且 
银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策 
,若限价无法突破,由于地价成本抬	升,将导致板块未来利润率下滑风险。         

[2018-12-02]房地产行业:房贷继续松动,推盘持续放量,网签成交改善
    ■华创证券
    投资要点:                                                              
    上周(18/11/24-11/30)主流46城一手房周成交725万平米,环比+9%;其中,一  
二线环比+11%、三四线环比+1%;11月截至上周月成交同比+8%,较10月上升9pct,其  
中一二线同比+19%、三四线同比-18%,分别较10月上升15pct和下降5pct,其中一二线 
城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交109万平米,环比-5%;11月  
截至上周累计成交498万平米,较去年11月同期同比下降11%,较10月下降32pct。库存 
方面,上周15城推盘环比下降22%,但推盘量299万平米仍属高位,周成交/推盘比0.71 
倍,高于上周的0.45倍,低于10月的0.80倍;15城可售面积7,664万平米,环比上升1. 
1%;3个月移动平均去化月数为9.9个月,环比上升0.1个月,行业依然处于低库存阶段 
、并进入加库存阶段。                                                        
    政策新闻方面,福州部分银行下调房贷利率,首套房上浮10%,二套房上浮15%;  
    乌鲁木齐夫妻申请住房公积金贷款最高额度调整为100万元;淮安支持职工贷款购 
房改善居住条件,开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按揭贷,取消原  
开发面积、楼盘形象进度等限制;部分地方房贷利率和公积金有所宽松。房企方面,  
保利地产100亿元永续中期票据注册获准;成功发行总额为15亿元的永续中期票据,利 
率为4.63%;融创中国拟发行3.5亿美元优先票据,利率8.625%;华夏幸福在2018年发  
行的美元债券基础上,增发1亿美元票面利率为9%的债券。                         
    我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑  
,而从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,地方试探性政策放松  
已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围,预计后续政策环境或将逐步改善,目  
前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流  
房企NAV折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业推荐评级以及看多龙头,维 
持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南 
建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。                                        
    支撑评级要点                                                            
    房地产行业数据:上周46个重点城市新房合计成交724.8万平米,环比上升8.5%; 
11月截止上周一手房合计成交2,840.5万平米,较10月同期环比上升25.1%,较去年11  
月同期同比上升8%。其中当月成交同比较10月上升9.2pct。                        
    其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+25.8%、+7.6%、-3.5 
%、+11.4%,当月月成交同比分别为:-6.6%、+25.6%、-13.4%、-26.0%。            
    15城可售面积为7,664万平米,环比上升1.1%;3个月移动平均去化月数为9.9个月 
,环比上升0.1个月。                                                         
    主要政策新闻:中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机  
制的意见》。沪浙苏三地正编制《上海大都市圈空间协同规划》,共涉1+7市。福州部 
分银行下调房贷利率,首套房上浮10%,二套房上浮15%(此前首套房上浮15%,二套房 
上浮20%-25%)。乌鲁木齐夫妻申请住房公积金贷款最高额度调整为100万元。淮安支  
持职工贷款购房改善居住条件,开发项目取得预售证且未抵押即可申请住房公积金按  
揭贷,取消原开发面积、楼盘形象进度等限制。长春出台商品房预售资金监管办法,  
额度为项目总预售款30%。                                                     
    公司动态跟踪:保利地产100亿元永续中期票据注册获准;公司成功发行总额为15 
亿元的2018年度第四期中期票据(永续中票),利率为4.63%。新城控股部分限售股上 
市流通,限售股上市流通数量为15.16亿股,流通日期为12月5日。融创中国拟发行将  
于2020年到期3.5亿美元的8.625%优先票据,将与于2020年到期的4亿美元8.625%优先  
票据合并组成单一系列。招商蛇口拟由全资子公司Jumbo与多个关联公司出资35亿元成 
立招商海南。华夏幸福在2018年发行的美元债券基础上,增发1亿美元票面利率为9%的 
债券。                                                                      
    一周板块回顾:上周SW房地产指数下跌0.52%,沪深300指数上涨0.93%,相对收益 
为-1.45%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第21位。个股表现方面,SW房地  
产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:嘉凯城、天津松江、莱茵置业、实达集 
团、金宇车城。                                                              
    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。              

[2018-12-02]房地产行业:周报(第四十八周)
    ■华泰证券
    本周观点:百强销售增速趋缓,投资拿地集中度提升克而瑞数据显示2018年1-11  
月百强房企销售金额8.7万亿元,同比增长37.5%,增速较1-10月放缓1.6个百分点。其 
中11月单月销售金额8953亿元,同比增长24.5%,单月同比增速自7月以来保持连续回  
落的态势。我们认为下半年房企加快新开工和推盘节奏,供应提升叠加需求观望情绪  
浓厚,去化表现持续低于预期,四季度销售增速或继续放缓。2018年1-11月百强房企  
新增货值8.8万亿元,为同期销售金额的1.2倍。百强房企投资预期持续谨慎,同时土  
地资源集中度进一步提升,我们认为有望进一步巩固行业龙头销售集中度的相对优势  
。                                                                          
    上周回顾                                                                
    上周地产板块全周下跌0.33%,低于沪深300指数1.26pct。细分板块方面,房地产 
开发、中介服务分别上涨0.04%、1.27%,园区开发下跌3.77%。重点公司及动态TOP50  
上市房企2018预测PE中位值6.8倍(Wind一致预期),建议继续关注龙头房企万科A、  
绿地控股,新城控股,中南建设,金地集团等。                                  
    风险提示:棚改支持力度下降带动三四线成交走低;房贷利率水平持续抬升;需  
求端去杠杆超预期。                                                          

[2018-12-02]房地产行业:二手成交持续低位,11月房企销售出现分化-跟踪周报
    ■东吴证券
    投资要点                                                                
    一手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国35城市一手房成交522.1 
万平米,2017年同期成交436.5万平米,同比增长19.6%,相比2017年周均成交同比增  
长30.1%;上周成交486.1万平米,环比增长7.4%。(1)一线4城市本周成交75.6万平  
米,2017年同期成交88.7万平米,同比下降14.7%,上周成交52.7万平米,环比增长43 
.5%;(2)二线13城市本周成交304.3万平米,2017年同期成交231.7万平米,同比增  
长31.3%,上周成交289万平米,环比增长5.3%;(3)三线18城市本周成交142.2万平  
米,2017年同期成交116.1万平米,同比增长22.5%,上周成交144.4万平米,环比下降 
1.5%。从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国35城市一手房累计成交18507.8万 
平米,2017年同期累计成交19047.3万平米,同比下降2.8%。                       
    二手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国9城市二手房成交93.8万 
平米,2017年同期成交100.7万平米,同比下降6.8%,相比2017年周均成交同比下降12 
.6%;上周成交96.2万平米,环比下降2.5%。从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪 
全国9城市二手房累计成交5032.4万平米,2017年同期累计成交5122.6万平米,同比下 
降1.8%。                                                                    
    重点新闻:1、11月30日,克而瑞公布了11月百强房企销售数据。龙头企业累计销 
售排名前五名分别是碧桂园(6646亿,+24%)、万科(5422亿,+16%)、恒大(5391  
亿,+15%)、融创(4163亿,+40%)、保利(3688亿,+34%)。单月销售增速出现分  
化,表现靓眼的有万科(566亿,+63%)、华润置地(180亿,49%)、龙湖集团(180  
亿,+124%)、世茂房地产(191亿,89%)、富力地产(274亿,+269%)、龙光地产( 
209亿,544%)等。2、目前上海市正连同江苏、浙江两省酝酿出台《上海大都市圈空  
间协同规划》,方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖 
州等"1+7"市,陆域面积4.9万平方公里,常住人口约6500万人。上海市规划和自然管  
理局总规处处长熊健表示,此次上海大都市圈空间协同规划将从实施国家战略的高度  
,把握住各城市空间结构优化的机遇,从区域层面构建开放协调的空间格局。        
    投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一  
步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。12月房地产行业持续推荐  
绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展 
、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国、禹洲地产。          
    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等)  
;融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、  
拿地等);汇率波动风险。                                                    

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