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宋都股份(600077)业内点评

业内点评

≈≈宋都股份600077≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:18.06.05)
[2018-06-04]房地产行业:百强销售放量,估值优势显现-周报2018.5.28-2018.6.3
    ■华泰证券
    行情回顾                                                                
    上周(2018.5.28-2018.6.1)中信地产板块全周下跌3.19%,相对沪深300超额收 
益-1.99pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名第16。细分板块方面,住宅、商业、  
园区和服务商涨跌幅分别为-3.27%、-2.20%、-2.96%、-5.55%。                
    二手房价格:挂牌价、量指数继续上涨                                      
    上上周(2018.5.21-2018.5.27)全国城市二手房挂牌价指数继续上涨,环比上涨 
0.49%;挂牌量指数环比上涨14.05%。全国40个大中城市中,挂牌价涨幅前五名分别 
为:重庆、西安、北海、海口、贵阳;挂牌量涨幅前五的是温州、呼和浩特、哈尔滨  
、乌鲁木齐、合肥。                                                          
    成交数据:新房成交同比增速扩大                                          
    上周(2018.5.25-5.31)新房成交:重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成  
交661.1万平米,同比增加25.26%,环比增加9.65%。二手房成交:重点覆盖的21个  
大中城市二手商品房合计成交178.21万平米,同比减少13.86%,环比减少9.68%。库 
存去化:重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为12510.39万平米,同比减少10.01 
%,环比减少0.37%,去化周期较上上周减少1.25周至65.94周。                   
    土地数据:成交量环比减少,溢价率大幅反弹                                
    上上周(2018.5.21-5.27)百城住宅类土地供给:供应建面1255万平,环比下降2 
0%,累计同比上涨32%。土地成交:成交建面572万平,环比下降29%,累计同比上  
涨14%;成交总价334亿元,环比上涨23%,累计同比上涨26%;溢价率29.10%,环  
比上涨10.83个百分点。城市:供应建面前三城市群分别为长江中游、山东半岛、海峡 
西岸,前四城市分别为济南、温州、宜昌、武汉;成交建面前三城市群分别为长江中  
游、长三角、海峡西岸;前四城市分别为长沙、潍坊、杭州、岳阳。企业拿地:招商  
蛇口斥资56亿拿地,碧桂园连续7周上榜、旭辉集团连续5周上榜。                  
    行业观点:百强销售放量,估值优势显现                                    
    克而瑞数据显示2018年1-5月TOP100房企销售金额同比增长33.5%,5月单月销售  
创年内新高。我们认为成交回暖的主要原因在于部分城市预售证放松、房企推盘所造  
成的供给增加。我们认为政府和房企之间的价格博弈在融资端持续收紧的情况下或发  
生变化,房企为加速资金回笼或在限价方面作出让步,此外政府也有意通过扩大供给  
缓解热点城市的供需缺口。                                                    
    我们认为下半年手握土地和资金两大资源的行业龙头将持续受益于行业集中度的  
提升和相对优势的扩大,预期体现在销售规模的逆势增长和并购活跃度的提升,当前T 
OP50估值优势明显,建议继续关注TOP50房企。                                   
    风险提示:地方成交改善趋弱;房贷利率水平持续抬升;需求端去杠杆超预期。  

[2018-06-04]房地产行业:新房销量回暖明显,持续推荐低估值龙头-研究周报
    ■天风证券
    一手房:环比上升5.49%,同比下降30.22%,累计同比上升5.3%本周跟踪36大  
城市一手房合计成交3.96万套,环比上升5.49%,同比下降30.22%,累计同比上升5. 
3%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别22.9%、1.12%、2.76%;一线城市中 
,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-0.78%、29.54%、97.45%、-41.04%。 
二手房:环比下降15.88%,同比下降25.09%,累计同比上升1.27%                
    本周跟踪的14个城市二手房成交合1.49万套,环比下降15.88%,同比下降25.09  
%,累计同比上升1.27%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-11.42%、-21.0 
7%、0.11%。库存:去化周期28.8周,环比下降12.2%截止本次统计日,全国14大城 
市住宅可售套数合计38.21万套,去化周期28.8周,环比下降12.2%,其中一线、二线 
、三线城市环比增速分别-22.82%、-16.02%、16.08%;一线、二线及三线去化周期 
分别为28.6、30.8、27.1周。                                                  
    土地(2018.05.22-2018.05.28):供应量环比下降12.62%、成交均价环比上升5 
0.49%本周土地供应建筑面积环比下降12.62%,同比下降18.05%,其中一线、二线  
、三线城市环比增速分别-88.28%、20.59%、-17.19%;挂牌均价环比下降6.16%, 
同比上升5.13%;本周成交土地规划建筑面积环比下降26.58%,同比下降26.62%,  
其中一线、二线、三线城市环比增速分别26.15%、-14.59%、-33.92%;成交均价环 
比上升50.49%,同比下降0.71%;成交总价环比上升10.51%,同比下降27.15%。投 
资建议:5月份销售数据无论从百强房企数据还是从34大城市数据来看均回升明显。5  
月当月TOP100,TOP50,TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为52.6%、54.6  
%、40.4%,较4月当月分别提升24.4、28.3、15.4个百分点。34大城市销售增速回暖 
也非常明显,5月份销售面积同比增长-27.3%,较4月提高7.7个百分点,一线、二线  
、三线分别同比增长5.1%、-31.6%、-30.7%,较4月分别提高28.3、-0.5、12.3个  
百分点。                                                                    
    我们一直强调二季度是销售高速增长期,地产融资整体有压力,但违约风险不大  
,我们觉得地产股估值整体位于低位,对于估值接近历史低位的个股以及龙头地产企  
业持续推荐!首推龙头:招商蛇口、保利地产、荣盛发展等低估值,持续推荐:万科A 
、新城控股、阳光城、广宇发展、华夏幸福等,港股推荐:融创、旭辉、龙光、合景  
泰富。                                                                      
    风险提示:新房销售不及预期;加息。                                      

[2018-06-04]房地产行业:五月销售强劲,集中度持续提升-周刊
    ■中银国际
    支撑评级的要点.板块行情:上周SW房地产指数下跌3.3%,沪深300指数下跌1.2  
%,相对收益为-2.1%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第14位。个股表现  
方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:同达创业、北辰实业、中 
国国贸、珠江实业、*ST新梅。                                                 
    公司动态:珠海万科启动首个“万村计划”,签约横琴新区石山村;中南建设5月 
份合约销售额130.29亿元,耗资54亿拿地九宗;华夏幸福成功发行30亿公司债券,票  
面利率6.8%;因不确定有效期内完成审批,华侨城终止113亿收购曲江文投;新城发  
展获公司主席增持166万股,持股至70.53%;阳光城拟发行12.1亿长租公寓类REITs资 
产支持专项计划。                                                            
    政策新闻:2017年住房公积金缴存额同比增13.06%,连续五年双位数增长;西安 
开展商品房销售秩序专项检查,涉未公正摇号等事项;深圳留用土地共享建筑面积60  
%建设保障房、人才公寓等;海南设立海口江东新区,建设自贸区重点先行区域。    
    行业数据:上周40个重点城市新房合计成交436万平米,环比上升2.4%;6月截至 
上周累计日均成交61万平米,环比5月上升9.7%,较去年6月下降3%。其中,一、二  
、三线城市上周成交面积分别环比变化:22.3%、-2.2%、-3.7%,北上广深环比变  
化分别为:-0.7%、38.2%、39.9%、-33%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化  
月数为5.4个月,环比下降1.18个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1 
,364万平米,环比下降28%;年初至今累计成交4.55亿平米,同比上升21.3%。      
    评级面临的主要风险.房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。               

[2018-06-03]房地产行业:中型龙头成“后起之秀”,部分房企发债中止或是“关门开窗”-最新观点&数据跟踪
    ■招商证券
    行业策略:                                                              
    (1)5月百强房企销售额单月同比继续改善,中型龙头成“后起之秀”5月百强房 
企销售额单月同比增速继续改善。5月top1-100房企销售额单月同比增速反弹19PCT至5 
0%,主要得益于供给的有序放量,包括开发商主动推盘、部分城市预售证放松等,同 
时去化率维持相对稳定;分层看,top10/top11-30/top31-50/top51-100房企销售额单 
月同比增速分别反弹5/21/68/4PCT至35%/57%/102%/43%,top11-30/top31-50大幅 
反弹印证我们上个月对于中型龙头房企在规模诉求下滞后发力的判断                
    1-5月销售增速维持高位:金茂、滨江、融信(>=100%);合景泰富、融创、龙光、 
金科、蓝光、阳光城、新城、富力(>=50%);保利、泰禾、中南、雅居乐、恒大、远  
洋(>=35%)                                                                  
    1-5月销售增速明显高于17年:金茂、富力、金科、融信、滨江、龙光、合景泰富 
、华侨城                                                                    
    4-5月销售增速较1-3月明显改善:绿地、旭辉、金地、蓝光、融信、雅居乐、远  
洋、滨江、侨城、华夏                                                        

[2018-06-03]房地产行业:百强房企销售反弹,关注龙头与区域黑马-周报
    ■东兴证券
    投资摘要:行情回顾:上周中信房地产指数累计涨幅为-3.19%,跑输沪深300指  
数-1.99%,在29个中信行业板块中排名16位。                                   
    成交数据:上周样本城市商品房销售面积338.4万平米,环比增加22.6%,去化周 
期64周,环比增加0.0%。一线城市销售面积82.3万平方米,环比增加43.3%,去化周 
期55周,环比减小5.5%;二线城市销售面积160.0万平方米,环比增加19.9%,去化  
周期108周,环比减小4.0%。三线城市销售面积96.1万平方米,环比增加13.0%,去  
化周期43周,环比减少8.0%。近期观点:克而瑞发布1-5月TOP100房企销售数据,百  
强房企销售额同比增长33.5%,销售面积同比增长30.8%,相对1-4月分别提高5个百  
分点和2个百分点,相对2017年全年分别下降7个百分点和上升2百分点。             
    考虑到5月份多个城市预售稍有放松,多数房企在资金趋紧的情况下亦积极推盘, 
推盘量增幅较大。因此百强房企销售数据的反弹基本符合市场预期。我们认为有两点  
值得关注:一是从历史上看,龙头房企销售数据与全国商品房销售数据在周期上保持  
一致,但从2016年一季度开始,前者表现明显且稳定的优于后者,直接结果是龙头市  
占率的加速提升。考虑到龙头房企在品牌、管理、战略和融资等方面的优势逐渐加强  
,在全国整体销售下行的背景下,龙头业绩依然值得看好。二是部分区域黑马房企的  
表现大幅好于百强平均表现。我们在前期的专题报告中分析了34个城市房地产市场的  
短中长期表现,基于分析结果推荐了滨江集团、蓝光发展、阳光城等有潜力成为区域  
黑马的高弹性房企。从1-5月表现来看,以上房企销售如期大幅好于平均水平。我们继 
续看好这些高弹性黑马房企。                                                  
    本周推荐:上周投资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25% 
)、蓝光发展(25%),涨幅为-3.51%,跑输中信房地产指数0.31个百分点。本周投 
资组合维持不变。                                                            
    风险提示:调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧                

[2018-06-03]地产行业:成交推盘上升,龙头销售靓丽-周报
    ■平安证券
    本周观点:本周公布的5月百强房企销售强劲反弹,有望缓解市场对资金面担忧; 
央行将中低等级信用债纳入MLF合格担保品范围,亦利于缓解信用方面悲观情绪。同时 
在融资整体偏紧背景下,优质信贷资源进一步向龙头房企集中,万科保利招商等2018  
年发债利率更是逆市下行,资金端优势亦有望加速行业集中度提升。建议关注:1)低 
估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城 
、华夏、荣盛、阳光城等;3)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。               
    本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交49031套,环比升23%, 
同比升18%,其中一线城市环比升30%,二线城市环比升34%,三线城市环比升14%  
,整体低于2017年周均6.6个百分点,2018年日均成交环比2017年降13.9%。推盘量环 
比上升,去化率环比下降。上周(05.21-05.27)重点城市新开盘44个项目,推出房源10 
338套,环比升40.1%,高于2017年周均值20.1个百分点。平均去化率74%,环比降20 
个百分点。一手商品房5月日均成交:环比上升,同比下降。截止5月末,重点城市日  
均成交套数环比升11%,同比降g%。其中一线域市环比升21%(同比升2%),二线  
城市环比降11%(同比降22%),三线城市环比升23%(同比降5%)。二手房成交环 
比下降,同比下降。本周二手房整体成交套数环比降32%,同比降14%。19城二手房  
挂牌套数周环比降0.1%。06月2日19城二手房挂牌套数39.9万套,周环比降0.1%,深 
圳降3.9%,北京升0.6%,上海降2.1%,广州升0.9%。                          
    本周动态:克而瑞公布5月百强房企销售数据。平安观点:月销售额同比大增,绝 
对成交有望维持高位。1-5月房企累计实现销售额3.56万亿,同比增长34.5%,销售面 
积2.67亿平,同比增长30.8%。其中5月单月实现销售额8705亿,环同比分别增长22.8 
%和61.3%;实现销售面积6273万平,环同比分别增长49.7%和24.3%。单月金额及  
面积同比增速较4月分别上升33个和21个百分点,单月增速及绝对成交均创年内新高, 
20家主流房企销售目标完成率较4月末提升8个百分点至38%。规模竞争加剧,房企延  
续分化。从各房企来看,5月碧桂园实现销售额771亿,同比增92.3%,累计销售额334 
5亿,同比增长37%,领跑房企。在二三线城市预售证和备案政策松动背景下,24家房 
企单月销信突破百亿,万科、保利、恒大、融创单月销售增速分别为19.9%、40.6%  
、12.5%、84.4%。新城、龙光、滨江等二线房企表现更加靓丽,单月增速分别达79. 
6%、173.9%、278.3%。                                                     
    风险提示:1)目前按揭利率连续16个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风 
险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且 
银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策 
,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。          

[2018-06-03]房地产行业:一线新房成交表现靓眼,险资获准进入长租市场-跟踪周报
    ■东吴证券
    投资要点                                                                
    一手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国35城市一手房成交417万 
平米,2017年同期成交361.4万平米,同比增长15.4%,相比2017年周均成交同比增长 
7.7%;上周成交403万平米,环比增长3.5%。(1)一线4城市本周成交74.8万平米, 
2017年同期成交50.4万平米,同比增长48.5%,上周成交56.7万平米,环比增长31.9  
%;(2)二线12城市本周成交181.2万平米,2017年同期成交171.5万平米,同比增长 
5.7%,上周成交196.4万平米,环比下降7.7%;(3)三线19城市本周成交160.9万平 
米,2017年同期成交139.5万平米,同比增长15.3%,上周成交149.9万平米,环比增  
长7.4%。从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国35城市一手房累计成交7407.6 
万平米,2017年同期累计成交8658.8万平米,同比下降14.4%。                    
    二手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国9城市二手房成交90.7万 
平米,2017年同期成交100.8万平米,同比下降10%,相比2017年周均成交同比下降14 
.5%;上周成交136.4万平米,环比下降33.6%。从累计数据看,2018年至今东吴证券 
跟踪全国9城市二手房累计成交2188.6万平米,2017年同期累计成交2604万平米,同比 
下降16%。                                                                  
    重点新闻:1、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有 
关事项的通知》。《通知》明确了保险资金参与长租市场的有关要求:(1)明确参与 
方式与区位限制。保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资  
计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场,所投  
长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市。(2)明确产品设立条件。针对投资长 
租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式  
的,融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%(含)以上,采用股权 
投资计划及保险私募基金方式的,项目公司股权不得为第三方提供质押。2、住房城乡 
建设部、财政部、人民银行联合发布《全国住房公积金2017年年度报告》。2017年,  
住房公积金缴存额18726.74亿元,比上年增长13.06%;住房公积金缴存总额124845.1 
2亿元,缴存余额51620.74亿元。全国住房公积金人均缴存额1.36万元,同比增长7.53 
%。?                                                                       
    投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一  
步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。6月房地产行业持续推荐绿 
地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地商置、龙光地产。 
?                                                                           
    风险提示:行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收  
紧、房企资金成本大幅上行。                                                  

[2018-06-03]房地产行业:周度销售大幅回暖,险资获准进入长租市场-周报(2018.05.26~2018.06.01)
    ■东方证券
    核心观点                                                                
    本周市场回顾。本周房地产板块指数整体表现弱于沪深300指数,房地产指数(申 
万)报收4345.48,周度涨幅为-3.3%,较沪深300指数相对收益为-2.1%。本周地产  
板块涨幅前五的公司分别为同达创业、北辰实业、中国国贸、宋都股份、珠江实业。  
    本周行业要闻。银保监会发布通知,明确保险资金参与长租市场的有关要求,险  
资获准进入长租市场。上海市政府发布崇明区2017-2035总体规划。2017年,住房公积 
金缴存额18726.74亿元,比上年增长13.06%,连续五年保持两位数以上的增长速度。 
惠州大亚湾房管局发布声明称,大亚湾区将对投机炒房行为予以严厉打击。北京正式  
发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》。                                  
    地产一周数据回顾。周度销售显著回暖。第22周35大城市新房销售为3.9万套,较 
第21周的增速为21%;12大城市二手房销售1.5万套,较第21周的增速为-9%;一线城 
市新房、二手房交易较第21周的增速分别为38%,-6%;二线城市新房、二手房较第2 
1周的增速分别为35%,-12%,一二线城市新房销售显著回暖。截至2018年第22周23  
大城市库存为110.4万套,与第21周相比减少0.4万套,整体库存有所回落;库销比为1 
1.5个月,较第21周减少0.3个月。一线城市库存量16.4万套,较第21周减少0.3万套, 
库销比为7.6个月,较第21周减少0.6个月。二线城市库存量55.6万套,较第21周持平  
,库销比为12.6个月,较第21周持平。                                          
    重点公司公告。房地产及相关业务方面,光明地产对明通置业共计增资6300.0万  
元,增资后公司占股70.0%。中华企业拟转让苏州中华园100.0%股权,评估价为4.8  
亿元。中航地产拟转让康宏发展51.0%股权和贵阳中航房开70.0%股权。滨江集团对  
滨江商博减资2.3亿元,减资后占股51%。非房地产及相关业务方面,新湖中宝以1.1  
亿元受让趣链科技转让方190.9万元出资,以11.2亿元认缴资本1959.3万元,增资完成 
后持有趣链科技49.0%的股份。中润资源收购零兑金号100.0%的股权。新华联参股的 
长沙银行IPO申请获批。南国置业对外设立基金管理公司,出资240.0万元。          
    投资建议与投资标的                                                      
    根据克而瑞5月房企销售榜单,1-5月TOP10房企销售金额同比增长26.5%,龙头公 
司销售的优势仍在持续扩大。当前融资困境下销售回款已成为房企最重要的资金来源  
,龙头高周转+较高回款率的逻辑被不断强化,我们认为后续龙头房企的估值修复仍将 
持续。另一方面,银保监会发布通知明确险资可参与长租市场,对租赁市场的长期发  
展构成又一重大利好。在此时点我们看好:1)受益于住房租赁市场发展长期受益的公 
司,推荐世联行(002285,买入)、三六五网(300295,买入)、光大嘉宝(600622,买入 
);2)低估值蓝筹以及高成长的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、招商蛇口( 
001979,买入)、新城控股(601155,买入)、阳光城(000671,买入)。               
    风险提示                                                                
    销售大幅低于预期。政策调控严厉程度高于预期。利率发生明显上升。          

[2018-06-03]房地产行业:一手成交环升、险资可参与长租市场-动态分析
    ■安信证券
    市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.03,较上周上升6.69%,从申万一级  
其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置震荡。周收益率-3.30 
%,较上周收益率降低0.34pct,相对其他板块处于中等水平。当前地产板块风险溢价 
4.70%高于动态均值2.58%,且上穿均值+SD线,我们认为地产板块目前已进入相对低 
估高溢价状态,未来具有一定空间,但在风险溢价未成功下穿均值+SD线时可先观望。 
    一手房成交环升6.82%:全国41城一手房成交面积464.75万方,同比下降10.45% 
,环比上升6.82%,累计同比下降31.94%;其中一线4城成交面积82.34万方,同比上 
升52.16%,环比上升43.29%,累计同比下降25.33%;二线19城成交面积217.75万方 
,同比下降35.38%,环比下降0.51%,累计同比下降45.14%;三线18城成交面积164 
.66万方,同比上升28.76%,环比上升3.72%,累计同比下降0.02%。              
    二手房成交环降10.63%:全国15城二手房成交面积155.72万方,同比上升19.86  
%,环比下降10.63%,累计同比下降36.03%;其中,一线2城成交面积39.48万方,  
同比上升41.13%,环比下降9.80%,累计同比下降36.25%;二线9城成交面积102.47 
万方,同比上升12.21%,环比下降12.72%,累计同比下降17.90%;三线4城成交面  
积13.77万方,同比上升29.63%,环比上升5.38%,累计同比下降15.60%。         
    可售库存环降0.06%,去化周期略增0.29周:1)全国15城可售库存套数同比下降 
8.91%,环比下降0.06%;其中一线4城同比下降3.25%,环比下降1.46%;二线8城  
同比下降14.27%,环比上升0.43%;三线3城同比下降2.45%,环比上升3.54%。2) 
全国15城可售库存去化周期32.20周,较上周增加0.29周;其中一线4城去化周期34.75 
周,较上周减少0.23周;二线8城去化周期33.14周,较上周增加1.19周;三线3城去化 
周期22.29周,较上周减少0.70周。                                             
    土地供应量微增价微调、成交量缩价升:1)100大中城市供应规划建筑面积2658. 
35万平米,累计同比+25.76%,相对过去四周变化幅度为+0.06%;100大中城市挂牌  
均价2560元/平米,同比+8.60%,环比-6.16%;2)100大中城市成交总建面1364.09  
万平米,累计同比+7.58%,相对过去四周变化幅度为-33.92%;100大中城市成交总  
价379.34亿元,累计同比+5.78%,相对过去四周变化幅度为-10.39%;100大中城市  
成交楼面价2781元/平米,同比+9.10%,环比+47.22%。3)100大中城市土地溢价率2 
5.74%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、27.08%、24.98%。         
    政策方面:1)上周福州严厉整治地产市场违法违规行为,惠州大亚湾经济技术开 
发区对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签,核实其是否属于恶意  
和投机炒房行为;不排除将对购买3套以上(含3套)的住房资金来源进行核查,全面  
打击炒房投资行为。武汉进一步加强商品房销售全过程监管,备案后不得调整变动,  
此外,武汉公积金管理中心完善了提取公积金时首套房和第二套改善型住房认定标准  
,明确了劳务派遣用工和新参加工作职工的公积金缴存办法,并简化了租房提取公积  
金条件,支持无房职工租房需求。当前政策区域分化越发明显,我们认为政策的分化  
进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求,“保刚需、支持改善需求”  
这一态度未发生改变。2)上周深圳国土委发布关于公开征求《深圳市土地整备利益统 
筹项目管理办法(征求意见稿)》意见的通告,要求在留用土地的共享建筑面积中安  
排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房,由政府或政府指定  
机构回购。银保监会发布通知,保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起  
设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长  
租市场,所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市,满足效    益、权属、  
土地使用性质和审批程序等方面的要求。针对投资长租项目的债权投资计划和股权投  
资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的,融资主体自有现金流占其全  
部应还债务本息的比例为100%(含)以上,采用股权投资计划及保险私募基金方式的 
,项目公司股权不得为第三方提供质押。                                        
    投资建议:1)当前行业整合仍在持续,城市轮动效应显现。我们认为A)同时具  
备丰厚土储及较低土地成本的规模企业;B)具备充足现金保障+预收款锁定率高+销售 
回款快的企业将具备更好的相对优势。这一层级看,建议关注招商蛇口、保利地产、  
万科A、新城控股、金地集团、荣盛发展等。2)从企业业绩安全垫的角度考虑,我们  
认为诸如旅游地产、商业地产等业务的发展能够为公司提供一定的业绩安全垫,在这  
一层面上,房地产开发销售犹如公司调节业绩的水龙头,这一水龙头把控得当,有望  
实现公司业绩的稳步增长。从这一层面出发,我们建议关注华侨城A(住宅开发+旅游  
地产)、金融街(住宅开发+商务地产)、中粮地产(近期重组大悦城地产,重组成功 
大悦城有望为公司提供持续稳定的租金流)等。                                  
    风险提示:政策调控超预期、市场                                          

[2018-06-03]房地产行业:成交环比回升,信用风险担忧致板块超调-周报
    ■中泰证券
    一手房:成交环比增速15.13%,同比增速27.61%(按面积)本周中泰跟踪的40  
个大中城市一手房合计成交面积513.12万方,环比增速15.13%,同比增速27.61%。  
其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为43.29%,17.37%,5.1 
0%;同比增速分别为52.16%,15.44%,33.66%。                              
    二手房:成交环比增速-11.56%,同比增速12.82%(按面积)                 
    本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积131.22万方,环比增速-11.56  
%,同比增速12.82%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 
-9.80%,-14.67%,-4.95%;同比增速分别为41.13%,5.28%,0.07%。         
    库存:可售面积环比增速-0.62%本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计 
4689.30万方,环比增速-0.62%,去化周期34.71周。其中,一线、二线、三线住宅可 
售面积环比增速为-1.93%,0.00%,1.59%。一线、二线、三线去化周期分别为40.1 
3周,29.39周,37.80周。                                                     
    10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)根据中指监测数据,(5月21日至5月2 
7日)重点城市(14城)共开盘44个项目,合计推出房源10338套、环比增长49%,其  
中一线2894套、占比28%;开盘项目平均去化率达到74%,较上周回落20个百分点,  
其中一线去化率为74%,二线为94%。                                          
    投资建议:本周申万房地产指数下跌-3.30%,个股方面,南都物业、北辰实业涨 
幅居前。自上而下来看,四五线销售韧性足、二三线反弹或可期,行业基本面整体平  
稳;流动性上,利率上行空间或已有限;自下而上来看,资源仍逐步向龙头企业集中  
,龙头具备可持续稳定增长的能力和条件,且当前估值具备一定优势,我们仍看多地  
产龙头,推荐:1、价值龙头:保利地产、万科等;2、存量红利:建发股份;3、REIT 
s标的:光大嘉宝。                                                           
    风险提示:三四线成交下滑及一二线反弹不及预期;流动性大幅收紧等。        

[2018-06-03]房地产行业:成交持续向好,龙头销售亮眼,人才新政继续扩围-周报
    ■华创证券
    上周(18/5/25-5/31)主流49城一手房周成交环比+9%,其中一二线环比+7%、  
三四线环比+14%;5月月成交环比+18%、同比-5%,同比较4月提升16pct,其中一二 
线同比-6%、三四线同比-4%,分别较4月提升21pct和6pct,目前由于限签导致网签  
备案滞后严重,成交数据偏低严重,但5月成交环比、同比继续向好,同时5月主流50  
房企的销售额同比+59%,也是销售改善的侧面印证。库存方面,上周16个重点城市成 
交环比+1%,推盘环比-38%,推盘缩量推动周成交/推盘提升至1.30倍,5月成交/推  
盘比回升至1.13倍,市场供需关系仍偏紧;5月末16城可售面积为6,538万平米,环比  
下降0.7%,到目前为止库存已连降41个月;3个月移动平均去化月数为9.7个月,环比 
下降0.3个月,行业依然处于去库存阶段。政策新闻方面,福州严厉整治市场违法违规 
行为;                                                                      
    惠州不排除对购买3套以上的住房资金来源进行核查;上海、南京、长沙、成都、 
杭州、西安、武汉和深圳8城,全部或者部分房源需要摇号出让,显示出在低库存背景 
下需求端政策从严和市场热度不减并行。人才新政方面,继部分二线城市放宽落户条  
件后,三四线城市如温州、济源、汕头、潍坊、枣庄、菏泽等跟进,落户优惠条件包  
含零门槛落户、租房、购房补贴、资金奖励等多举措,表明人才新政仍是中央允许范  
围的需求端政策,并且上述政策的密集扩围将进一步稳定下半年购房需求。融资方面  
,金地集团30亿公司债完成发行,利率5.3%-5.4%,华夏幸福公司债14亿元完成认购 
,票面利率7.4%,融资成本虽有所上行,但我们维持认为在行业资金趋紧背景下龙头 
房企融资通畅推动融资集中度继续提升。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本  
轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)推动土地集中度提升,而土地集  
中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头&蓝筹,并维持板块 
“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地  
集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。                        
    房地产行业数据:上周49个重点城市新房合计成交676.1万平米,环比上升9.0%  
;5月合计成交2,603.9万平米,较4月同期环比上升17.5%,较去年5月同期同比下降5 
.1%,较4月提升16.1pct,其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化  
:+33.9%、-0.7%、+24.0%、-7.1%,当月月成交同比分别为:+4.8%、-8.3%、- 
10.4%、+13.1%。16个重点城市住宅可售面积为6,538.4万平米,环比下降0.7%;3  
个月移动平均去化月数为9.7个月,环比下降0.3个月。                            
    主要政策新闻:截至5月末上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8  
城,全部或者部分房源需要摇号出让;温州大专毕业即可落户,个人最高奖励2000万  
;武汉楼市新规禁止夜间开盘;济源全面放开落户限制,首次购房最高可获130万补贴 
;汕头推出人才30条礼包,保底经费1.7亿,大专毕业可落户;潍坊人才新政20条,零 
门槛落户,可携带全家;枣庄给予高校毕业生租房、购房补贴;菏泽全面放开中专以  
上学历落户,硕士可获购房补贴;4月衡阳启动“人才雁阵”以来,至5月中旬已引进  
各类人才1.2万余人;1-5月Top100房企销售额达3.47万亿,同比+33.5%,继续保持快 
速增长。                                                                    
    公司动态跟踪:中南建设5月销售额130亿元,同比+24%,1-5月销售额489亿元, 
同比+41%;中航地产拟转让康宏发展51%股权、贵阳中航70%股权;华夏幸福成为安 
徽省巢湖市槐林渔乐小镇PPP项目的中标社会资本;北辰实业聘任李伟东先生为公司总 
经理;荣盛发展与仁寿县政府签订特色农耕田园综合体项目合作协议;金地集团公司  
债发行30亿元,利率5.3%-5.4%;华夏幸福18年第二期公司债发行14亿元,期限3年  
,券票面利率为7.4%。                                                       
    一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌3.3%,沪深300指数下跌1.2% 
,相对收益为-2.1%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第14位。个股表现方  
面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:同达创业、北辰实业、中国 
国贸、珠江实业、*ST新梅,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为海德股份、天  
业股份、沙河股份、嘉宝集团、万方发展。                                      
    风险提示:房地产市场超预期下行风险                                      

[2018-06-03]房地产行业:5月单月TOP100房企销售额创年内新高-周报(20180603)
    ■川财证券
    核心观点?                                                               
    川财周观点:5月单月TOP100房企销售额创年内新高。2018年1-5月,TOP100房企  
总体销售规模达到了3.47万亿元,同比增长33.5%。TOP100房企5月单月销售环比增长 
17.7%,为今年以来最高月份。这主要是因为5月预售证略有放松,3-4月正常开工推  
动房企5月推盘增加,而当月的去化率依然保持在高位。2018年1-5月,百强房企各梯  
队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。其中,TOP50房企门槛提升幅度最大,较 
2017年同期增长58.3%。TOP3和TOP30房企门槛分别同比增长31.4%和38.8%,达到了 
2392.2亿元和305.5亿元,规模竞争加剧。值得注意的是,本月单月业绩超百亿的房企 
数量达到24家,绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。建议投资者关注万科A、招商 
蛇口、保利地产为代表的龙头房企,荣盛发展、蓝光发展为代表的二线龙头房企。    
    市场表现:本周上证综指下跌2.11%,收报于3075.14点。房地产板块本周下跌3. 
30%,成分股同达创业、北辰实业和中国国贸周涨幅居前,分别上涨7.86%、2.96%  
和2.17%。与之相比,海德股份、天业股份和沙河股份周跌幅居前,分别下跌26.87% 
、22.47%和19.12%。?                                                       
    关键指标:                                                              
    30大中城市本周商品房成交面积为259.76万平方米,环比增加了41.26万平方米。 
其中一线城市商品房成交面积为65.28万平方米,环比增加了19.37万平方米;二线城  
市商品房成交面积为124.84平方米,环比增加了21.83万平方米;三线城市商品房成交 
面积为69.65万平方米,环比增加了0.08万平方米。                               
    行业动态                                                                
    上周,杭州余杭两个新项目融信澜天、华夏四季入市引发关注,由于项目所在片  
区一二手房价倒挂,引发多人前往指定银行网点排队冻结资金参与摇号。此前,成都  
出现过2.2万人摇号449套房、5万人摇号640套房、7万人摇号1000套房,西安5000人摇 
号700套房,杭州过万人摇号几百套房。以杭州融信澜天为例,报名买房的客户有1.5  
万组,符合资质的就有1.1万多组,而此次推出房源只有400多套。上海、南京、长沙  
、成都、杭州、西安、武汉和深圳等8个摇号城市均有成交反弹迹象。(21世纪经济报 
道)                                                                        
    公司动态                                                                
    中航地产(000043):惠东县康宏发展有限公司为公司持股51%的控股子公司。  
根据国资委关于"瘦身健体、提质增效"的总体要求,以及公司轻资产化发展的战略规  
划,董事会同意公司对外转让所持有的惠东康宏51%股权,以优化内部资产配置。    
    风险提示:经济数据不及预期;政策出现收紧。                              

[2018-06-01]房地产行业:销售红五月、增速创新高,坚定看好龙头-5月房企销售点评
    ■华创证券
    事项                                                                    
    5月31日,克尔瑞发布18年5月房地产公司销售排行,碧桂园继续蝉联第一,实现  
单月销售770亿元,万科、恒大实现单月销售位431亿元、430亿元,分别列位二三,前 
三门槛从去年同期359亿提升至430亿。5月单月销售过百亿房企达23家,较去年同期多 
增13家。                                                                    
    点评                                                                    
    红五月靓丽销售如期而至、单月同比创下年内新高,集中度进一步快速提升从总  
体来看,5月Top50家房企单月销售金额6,551亿元,环比+12.1%,同比+59.4%、较前 
值提升29.6pct;1-5月累计销售金额28,561亿元,同比+34.8%,较前值提升6.1pct。 
5月Top50房企销售面积为6,212万方,同比+96.5%,较前值提升71.4pct,远好于同期 
49城同比-9.9%的表现;1-5月累计销售面积为,5月主流房企销售同比大幅回升,主  
要源于:1)5月预售证略有放松以及3-4月的正常开工推动房企5月推盘增加,如广州  
增城和番禺等备案价放松;2)5月去化率仍然处于高位,16城成交/推盘比仍高达1.13 
倍、表明需求不弱。此外,集中度提升趋势不改,Top10房企1-4月销售额集中度从去  
年同期24.8%跳增至33.2%,提升8.4pct,维持土地集中度推升销售集中度逻辑。?   
    单月销售来看,碧桂园继续领跑、万科位居第二,龙头和蓝筹销售普遍强劲      
    从单月销售来看,碧桂园再次蝉联第一,万科、恒大位列二三。其中,碧桂园770 
亿元(YOY+92%)、万科431亿元(YOY+20%,网签口径)、恒大430亿元(YOY+13%  
)、绿地354亿元(YOY+76%)、保利350亿元(YOY+41%)、融创342亿元(YOY+66% 
)、新城160亿元(YOY+80%)、富力159亿元(YOY+118%)、中南130亿元(YOY+24  
%)、金地123亿元(YOY+27%,网签口径)、阳光城121亿元(YOY+102%)、旭辉12 
1亿元(YOY+62%)、招蛇108亿元(YOY+21%)、蓝光94亿元(YOY+113%)、金茂81 
亿元(YOY+137%)、金科78亿元(YOY+104%)等。5月龙头和蓝筹房企销售普遍强劲 
,同样显出是行业集中度的进一步提升。                                        
    累计销售来看,碧桂园达3345亿,龙头继续大象起舞,新城保持前十排名        
    从累计销售来看,碧桂园再次蝉联第一,恒大、万科位列二三。其中,碧桂园3,3 
45亿元(YOY+37%)、恒大2,553亿元(YOY+39%)、万科2,392亿元(YOY+5%,网签 
口径)、保利1,554亿元(YOY+42%)、融创1,453亿元(YOY+74%)、绿地1,075亿元 
(YOY+7%)、新城666亿元(YOY+62%)、金茂568亿元(YOY+282%)、招蛇525亿元 
(YOY+21%)、旭辉503亿元(YOY+32%)、阳光城495亿元(YOY+64%)、富力489亿 
元(YOY+60%)、金地489亿元(YOY-6%,网签口径)、中南489亿元(YOY+41%)、 
金科410亿元(YOY+69%)、蓝光337亿元(YOY+64%)等。1-5月龙头和蓝筹房企销售 
继续高增,其中碧桂园、恒大、保利、融创等龙头继续大象起舞,新城保持前十排名  
,其余金茂、阳光城、富力、金科、蓝光等表现继续亮眼。?                       
    投资建议:销售红五月、增速创新高,坚定看好龙头,维持"推荐"评级展望下半  
年,我们认为低库存下调控难以大松,但求稳之下政策边际改善可期,比如上半年各  
地人才新政和公积金额度提升等刚改类对冲政策将推动下半年需求稳定,并预计如预  
售证监管等供给端政策或将有所修正;目前行业连续去库存已超40个月,低库存+刚改 
政策支持料将确保去化率稳定,随着房企推盘加速,2-3季度同比基数逐渐回落,后续 
成交或将逐步改善;而虽然资金持续收紧之下,但龙头房企的压力不大,而土地市场  
溢价率正出现趋势性下行,并融资集中度跳增也将推升拿地集中度,从而推动销售集  
中度提升。我们维持房地产小周期延长框架以及供给调控推升集中度的逻辑,对比沪  
深300估值、H股地产估值以及国际房地产估值,目前A股蓝筹估值已经处于底部、料难 
以出现2014年的估值陷阱而杀跌估值,而更高预收款以及集中度跳增赋予龙头更高的  
业绩释放能力,后续龙头估值理应修复,重申看多地产龙头&蓝筹,并维持板块"推荐" 
评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团;二  
线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。                                
    风险提示:房地产市场下行风险                                            

[2018-06-01]房地产行业:提示关注短期风险-6月港股地产板块策略
    ■中金公司
    投资建议                                                                
    我们认为房企的融资环境仍将严峻,提示关注短期风险。但同时,这也提供了买  
入长跑冠军的机会。6月港股重点推荐中海、龙湖、金茂、世茂以及物业管理板块优质 
标的绿城服务、中海物业。                                                    
    理由                                                                    
    融资的普遍收紧体现了监管当局对于房地产行业降杠杆的态度和决心。在房企发  
生一定规模债务违约、房地产开发投资放缓明显拖累经济增长等情况出现之前,我们  
认为政策难有明显放松。即使届时政策有所松动,也将是有选择性的、有条件的窗口  
调节,而非系统性放松。                                                      
    开发商债务兑付高峰将于今年下半年开启并贯穿至2019年,再融资难度加大。201 
5年下半年和2016年间发行的大量三年期债券将于2018年下半年开始到期。在目前的融 
资环境下,再融资可能遇到阻碍,特别是那些高负债运营的中小型非上市公司。      
    规模国企及大型优质民企短期同样承压,但有能力穿越融资谷底,并借此机会显  
著提升市场份额。我们认为,不排除监管当局会针对符合条件的地产企业开放部分融  
资窗口,例如杠杆率较低、契合行业发展长效机制(长租公寓等)、有利于国计民生  
(追求环保发展)的企业。得益于更具韧性的现金流,这些公司有望通过并购扩大其  
市场份额。                                                                  
    盈利预测与估值                                                          
    内房股板块目前6.1倍的动态市盈率仍然具有吸引力,建议把握规模国企和大型优 
质民企地产公司的中长线买入机会。6月重点推荐中海、龙湖、金茂、世茂以及物业管 
理板块优质标的绿城服务、中海物业。                                          
    风险                                                                    
    房企信用违约事件;地产调控政策加码。                                    

[2018-06-01]房地产行业:供给如期提速,销售增速重迎反弹-重点房企5月成交数据点评
    ■中信建投
    行业动态信息                                                            
    第一,百强房企5月同环比均大幅增长,中型房企增长提速2018年前5月百强房企  
销售额达到3.47万亿元,同比增长33.5%,增速较前4月提高4.9个百分点;5月单月同 
比和环比增速分别为52.5%和17.6%,较4月单月同环比增速分别提升23.4和24.2个百 
分点,销售增速都出现反弹。分层级来看,Top3房企5月单月销售额相比4月仅小幅增  
长0.8%,而Top10、Top20及Top50房企单月环比增速分别达到9.5%、7.7%和15.2%  
,中型房企梯队表现出更佳的销售弹性。                                        
    第二,品牌房企冲规模意愿提升                                            
    2018年前5月碧桂园以一骑绝尘之势突破3000亿大关,恒大及万科突破2000亿大关 
,共6家房企突破千亿大关,去年同期为5家。销售量级超过500亿及200亿的企业数量  
分别达到17个和43个,较去年同期分别增加6个和11个。单月销售规模来看,2018年5  
月单月销售突破百亿的企业达到24家,较2018年4月增加3个,而2017年同期单月销售  
突破百亿的企业仅为11个,可见品牌房企追求规模效应的意愿明显提升。            
    第三,供给如期放量,去化高热度进一步提升销售弹性我们在3月份《一季度成绩 
单亮眼,二季度该期待什么?》中强调,二季度是市场放弃幻想,注重确定性的季度  
,尤其应该更加注重对推货、营销的把握,所带来供应端的放量是值得期待的。      
    原因主要在于:1、房企推盘提速叠加推盘节奏提前;2、部分城市预售证释放边  
际改善;3、融资难度加大带来部分企业加速推盘。我们看到4月之后,5月份推盘量如 
期反弹,我们所跟踪的重点28城市环比推盘量增长18%,部分重点企业进入二季度的  
推盘加速也是我们认为推动5月销售数据靓丽的核心驱动因素。                     
    第四,供给与去化背离的环境下仍需关注政策边际变化近期地产板块调整剧烈,  
来自于信用风险的隐忧仍在扩散,但我们认为其中存在过度担忧带来的错杀,2018年  
将是“资源”集中度向“融资”集中度切换之年,而规模龙头房企的融资优势将进一  
步凸显,叠加目前极具优势的估值水平,我们认为在未来流动性边际改善的环境下,  
是具备修复空间的。                                                          
    我们继续建议优先关注以下企业:1、能够在2018年继续保持集中度提升、享受RO 
E中枢突破的龙头房企:招商蛇口、保利地产、万科等;2、具备成长弹性的优质企业  
:阳光城等;3、低估值典范:华侨城、荣盛发展;4、享受存量价值红利:光大嘉宝  
、滨江集团、新湖中宝、建发股份等。                                          
    风险提示:房地产成交超预期调整等。                                      

[2018-06-01]房地产行业:高回款巩固信用,稳毛利凸显价值-2018年5月龙头企业销售点评
    ■中信证券
    事项:CRIC发布2018年5月房地产行业龙头公司销售数据。                     
    评论:推盘意愿上升,销售增速反弹2018年5月,行业龙头公司销售额同比增长45 
.9%。2018年前5月,行业龙头销售额累计增长31.0%。5月行业龙头单月表现超过4月 
。公司表现分化较大,其中碧桂园、融创中国、新城控股等大公司销售增速较高,华  
润置地、龙湖地产、中国恒大等单月销售增速较低。                              
    我们认为,越来越多的企业愿意加快推盘进度。热点城市限价范围越来越广,这  
意味着时间不能带来房价的提升,只会带来资金成本的累积。所以,越来越的企业进  
一步加快周转速度。6月是地产企业半年度考核的关键节点,我们相信行业龙头在6月  
的表现将更为靓丽。                                                          
    另外,我们认为即便一些城市网签的数据下降,也不能说明去化情况开始恶化。  
限签的存在使得各地网签存在明显失真。                                        
    信用风险已经充分预期,销售稳定确保龙头安全这一轮地产股的调整,很大程度  
是因为企业在债务结构调整的过程中出现融资渠道收窄,新旧债务暂时性衔接困难的  
局面。部分民营企业在最近中止债券的发行,主要是因为债券的供给和需求方不能对  
信用风险达成一致看法。而且,由于缺乏可靠的信用风险评判指标,不少投资者宁可  
暂时停止投资民企的债券。                                                    
    但是,这一轮信用风险的暴露,并不是销售减速,房价下跌所造成的,也不是不  
断加码地产政策所造成的。对融资渠道的规范监管带来一些阵痛,而缺乏对阵痛的定  
量评估导致债券市场夸大民营地产公司的可能风险。不过,我们预计按揭贷款利率将  
稳定在5.6%左右,未来销售去化速度将保持正常。更何况,限价政策意味着不少地方 
新房具有价差优势,销售不成问题。                                            
    因此,我们预计全年全国商品住宅销售额将同比增长4.8%,龙头公司仍将享受集 
中度提高的好处,销售保持高速增长。健康的经营性回款和具备流动性的资产,决定  
了房地产龙头整体上并没有太高的信用风险。我们相信,目前信用债发放困难的阶段  
是暂时的,市场有能力区别公司的质量差别。                                    

[2018-06-01]地产行业:单月销售大增,房企延续分化-动态跟踪报告
    ■平安证券
    事项:克而瑞公布5月百强房企销售数据。                                   
    平安观点:                                                              
    单月销售额同比大增,绝对成交有望维持高位。1-5月房企累计实现销售额3.56万 
亿,同比增长34.5%,销售面积2.67亿平,同比增长30.8%。其中5月单月实现销售额 
8705亿,环同比分别增长22.8%和61.3%;实现销售面积6273万平,环同比分别增长2 
4.3%和49.7%。单月金额及面积同比增速较4月分别上升33个和21个百分点,单月增  
速及绝对成交均创年内新高,20家主流房企销售目标完成率较4月末提升8个百分点至3 
8%。融资渠道趋紧背景下,加快推盘抢销售抢回款为当下房企最佳选择,预计短期成 
交有望维持高位,但考虑6月基数大幅回升,预计增速将有所回落。                 
    规模竞争加剧,房企延续分化。从各房企来看,5月碧桂园实现销售额771亿,同  
比增92.3%,累计销售额3345亿,同比增长37%,领跑房企。在二三线城市预售证和  
备案政策松动背景下,24家房企单月销售突破百亿,万科、保利、恒大、融创单月销  
售增速分别为19.9%、40.6%、12.5%、84.4%。新城、龙光、滨江等二线房企表现  
更加靓丽,单月增速分别达79.6%、173.9%、278.3%。规模竞争背景下,TOP30及TO 
P50入榜门槛分别增长38.8%和58.3%至305.5亿和182亿。相比之下百强入榜门槛仅增 
长19.5%,预计未来百强房企分化格局仍将延续。                                
    资金面两极分化、龙头优势愈加明显。4月全国房企单月到位资金同比下降1.2%  
,整体依旧偏紧。但上市房企一季度在手现金覆盖一年内到期的长短期债务的115%, 
仍处于较高水平,远好于2014年末时83%的行业资金最紧张的时刻。同时1-5月地产公 
司债、中票、信托发行规模同比分别增长6.5%、9.4%和51%,融资渠道依旧畅通,  
房企亦能通过收缩拿地和加快销售回款来缓解资金压力。相比融资成本不断攀升的中  
小房企,具备央企、国资背景的龙头房企优势明显,保利、招商年内发行的公司债(  
中票)利率分别为4.83%和4.88%,较2017年11月下降0.37个和0.52个百分点,万科  
美元债发行利率更是不到4%,龙头资金端越加明显,亦将加速行业集中度提升。     
    投资建议:经过前期调整,目前板块整体PE仅11.6倍,仅为沪深300板块的93%, 
处于历史最低水平,主流房企对应2018年PE仅7.5倍左右、对应2018年预期销售PS仅0. 
4倍左右。5月百强房企销售强劲反弹,有望缓解市场对资金面担忧,同时在融资整体  
偏紧背景下,优质信贷资源进一步向龙头房企集中,万科保利招商等2018年发债利率  
更是逆市下行,资金端优势有望加速行业集中度提升。短期建议关注:1)低估值具有 
融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、华夏、 
荣盛、阳光城等;3)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。                       
    风险提示:1)银保监工作会议强调控制居民杠杆率过快上涨,目前按揭利率连续 
16个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年 
将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小  
房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑  
多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下  
滑风险;4)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,市场面 
临调整风险。                                                                

[2018-06-01]房地产行业:销售如预期回暖,高杠杆房企和重点布局三四线房企表现优异-5月百强房企销售数据点评
    ■天风证券
    事件:2018年5月当月TOP100,TOP50,TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分 
别为52.6%、54.6%、40.4%,较4月当月分别提升24.4、28.3、15.4个百分点。2018 
年1-5月TOP100,TOP50,TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为33.5%、32.6 
%、26.5%,较1-4月分别提升5.0、5.5、3.4个百分点。                          
    5月百强房企销售增速大幅提高,超出市场预期                               
    2018年5月当月TOP100,TOP50,TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为52 
.6%、54.6%、40.4%,较4月当月分别提升24.4、28.3、15.4个百分点。此前由于从 
国家统计局公布的数据来看全国4月单月销售负增长,市场对销售普遍比较悲观,此次 
5月数据大幅回暖超出市场预期。从累计值来看2018年1-5月TOP100,TOP50,TOP10房  
企销售额(流量金额)同比增速分别为33.5%、32.6%、26.5%,较1-4月分别提升5. 
0、5.5、3.4个百分点。                                                       
    高杠杆房企和重点布局三四线房企表现优异                                  
    分组来看,重点布局三四线的房企相对于全国布局的万保招金增速要更快一些,5 
月当月两组房企销售额同比增速分别为46.3%和26.8%。以泰禾集团、阳光城为代表  
的高杠杆房企销售增速更是大幅跑赢百强整体,5月当月分别达到144%和102%。Q城  
市高频数据回暖亦非常明显,同百强数据趋势一致                                
    从高频数据来看,34大城市销售增速回暖非常明显,同百强房企数据趋势一致。5 
月1-30日34大城市销售套数同比增长-28.5%,较4月提高5.5个百分点,一线、二线、 
三线分别同比增长6.2%、-29.5%、-36.3%,较4月分别提高25.9、-0.6、8.0个百分 
点;销售面积同比增长-27.7%,较4月提高4.9个百分点,一线、二线、三线分别同比 
增长1.7%、-32.0%、-30.7%,较4月分别提高24.9、-2.9、9.4个百分点。         
    投资建议:我们一直强调二季度是销售高速增长期,地产融资整体有压力,但违  
约风险不大,我们认为地产股估值整体位于低位,对于估值接近历史地位的个股以及  
龙头地产企业持续推荐!首推龙头:招商蛇口、保利地产、荣盛发展等低估值,持续  
推荐:万科A、新城控股、阳光城、广宇发展、华夏幸福等,港股推荐:融创、旭辉、 
龙光、合景泰富。                                                            
    风险提示:加息、房地产调控加码、销售增速不及预期。                      

[2018-05-31]房地产行业:资管新规,地产新颜-地产论道系列之资管新规篇(三)
    ■国泰君安
    摘要:                                                                  
    资管新规对行业资金来源影响总共8229亿元,占地产投资比重为7%,占全行业融 
资10%,其中对信托和券商影响最大。为了解决资管行业刚性兑付、多层嵌套等问题  
,资管新规通过给出行业统一性的准则,意图有效防控金融风险,引导社会资金流向  
实体经济。最近三年,预计地产行业每年到期但是不能续约的信托和券商资管类产品  
约8229亿元,相对于约11万亿地产投资额占7%,占全行业融资10%;为了补偿融资缺 
口,需要销售端资金回流增速至少达到11%。                                    
    信托:预计每年减少4950亿元,占行业融资6%,被动管理受挤压,主动管理影响 
不大。资管新规的影响下,通道类信托业务将受到挤压,而资产证券化和其他合规的  
被动管理业务不受政策影响,主动管理类信托比重将逐步加大。投向地产的通道类信  
托资金约1.65万亿元受影响最大,假设未来3年缩减90%,预计每年减少4950亿元。券 
商资管:预计每年减少3279亿元,占行业融资4%,房企债配置有望加大,周转率有望 
提升。资管新规下,预计券商资管中投向房地产1.1万亿将受影响,假设未来3年缩减9 
0%,预计每年减少3279亿元,占行业融资4%。未来券商资管将向主动管理业务倾斜  
,对于房企债的配置或许会加大。                                              
    私募:规模影响不大,现金流融资开启,类REITs成为房企融资突破口。截至2017 
年底,私募股权投资基金实缴规模7万亿,类REITs产品发行规模237亿元。资管新规对 
资管产品的杠杆、投向、嵌套等限制后,传统非标产品灵活度明显低于不受限的ABS产 
品,而监管部门鼓励私募股权基金作为类REITs载体,再加上住房租赁融资政策的"开  
道",未来更多房企将会选择通过类REITs进行出表融资。                          
    保险:规模影响不大,ABS有望发展,利好持有型地产。截止2017年底,保险资产 
管理计划规模为2.1万亿元。保险资金投向房地产受限较多,因此资管新规反而影响不 
大。但是如果未来想得到保险资金,那么需要加大持有型物业和拥有稳定现金流的物  
业。?非主流融资方式:新规边际影响不大。截止2017年底,商业银行地产类不良贷款 
余额约在577亿元。AMC公司借不良作为掩护,实质上通过银行委托贷款等方式为房地  
产企业融资。但是针对委托贷款的监管也暂停了此类业务,所以资管新规的边际影响  
不大。                                                                      
    调控持续下,房企通过加大供给的方式回笼现金流和补充资金来源,在需求没有  
更加收紧下,一二线供不应求逐渐往供需平衡转向,看好长期公司成长、和短期城市  
复苏两条逻辑。推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股,城市资源股推荐首开股 
份、招商蛇口,受益华侨城A。?                                                
    风险提示:行业融资紧缩程度超出预期。                                    

[2018-05-31]房地产行业:5月单月TOP100房企销售额创年内新高-1-5月房企销售数据点评
    ■川财证券
    事件                                                                    
    克尔瑞发布2018年1-5月房地产公司TOP100销售排行榜,碧桂园销售金额已突破30 
00亿元,达到3345.2亿元。中国恒大和万科地产销售金额突破2000亿元,分别为2552. 
6亿元和2392.2亿元。保利地产、融创中国和绿地控股销售额突破1000亿元,分别为15 
44.0亿元、1453.0亿元和1074.6亿元。?                                         
    点评                                                                    
    5月单月TOP100房企销售额创年内新高。2018年1-5月,TOP100房企总体销售规模  
达到了3.47万亿元,同比增长33.5%。TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%,为今 
年以来最高月份。这主要是因为5月预售证略有放松,3-4月正常开工推动房企5月推盘 
增加,而当月的去化率依然保持在高位。2018年1-5月,百强房企各梯队销售金额入榜 
门槛较去年同期均有所提升。其中,TOP50房企门槛提升幅度最大,较2017年同期增长 
58.3%。TOP3和TOP30房企门槛分别同比增长31.4%和38.8%,达到了2392.2亿元和30 
5.5亿元,规模竞争加剧。值得注意的是,本月单月业绩超百亿的房企数量达到24家, 
绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。其中绿城主要在杭州、宁波、西安等城市开  
盘加推,单月销售规模达170亿元。而滨江在其布局的杭州、嘉兴、金华等城市,本月 
也实现了超过100亿元的单月销售额。                                           
    龙头地产股仍值得关注。目前一、二线城市库存去化月数大致在9个月左右,已经 
低于一般12个月的合理水平,供不应求的市场格局并未改变,房价上涨压力犹存。而  
部分三、四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,需求端调控的政策难言  
全面放松。5月市场调控政策持续收紧,调控地域不断向二线和三四线城市扩散,严格 
的"限价"、"限售"、"摇号选房"政策逐渐成为热点城市的标配。正因为低库存下存在  
价格上行风险,将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松,比如加大土地供应量  
和放松预售证监管。从目前来看,虽然资金持续收紧,但龙头房企的压力不大,而土  
地市场溢价率正出现趋势性下行,融资集中度提升也将推升拿地集中度,从而推动销  
售集中度提升,龙头房企仍值得关注。相关标的为保利地产、招商蛇口、万科A。?    
    风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。                      

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